Jaarrekening 2020

Woningcorporatie Woonforte is een stichting met de status van ‘toegelaten instelling volkshuisvesting’. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen voor de sociale huursector in de gemeente Alphen aan den Rijn. Zij heeft specifieke toelating in de Regio Holland Rijnland en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woningwet.

Vestigingsadres, rechtsvorm en inschrijfnummer handelsregister
Stichting Woonforte is ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel en Bedrijven te Den Haag/kantoor Leiden onder nummer 28023102 en statutair gevestigd aan de Baronie 30, 2404 XG in Alphen aan den Rijn. Het vestigingsadres is eveneens Baronie 30, 2404 XG in Alphen aan den Rijn.

Als verbonden partij worden alle rechtspersonen aangemerkt waarover overheersende zeggenschap, gezamenlijke zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend. Ook rechtspersonen die overwegende zeggenschap kunnen uitoefenen worden aangemerkt als verbonden partij.
Transacties van betekenis met verbonden partijen worden toegelicht voor zover deze niet onder normale marktvoorwaarden zijn aangegaan. Hiervan wordt toegelicht de aard en de omvang van de transactie en andere informatie die nodig is voor het verschaffen van het inzicht.

Woonforte heeft een belang in de volgende verbindingen:

• Holland Rijnland Wonen te Leiden
• Woningnet N.V. te Utrecht

Per 1 april 2019 is het contract met Woningnet N.V. beëindigd, vanaf 1 april 2019 wordt gebruik gemaakt van het systeem van ZIG. In verband met de beëindiging van het contract met woningnet N.V., is de noodzaak tot het houden van aandelen komen te vervallen.

Woonforte heeft de mogelijkheid om deze aandelen te verkopen onderzocht om daarmee de verbinding daadwerkelijk te beëindigen. Woonforte is echter afhankelijk van nieuwe kandidaat-aandeelhouders van Woningnet N.V., dan pas komen er mogelijkheden tot overdracht van de aandelen.

Woonforte heeft geen transacties met verbonden partijen verricht en is geen nieuwe verbindingen aangegaan die in strijd zijn met de Woningwet 2015.

Met 2.191 appartementen participeert Woonforte als eigenaar in 69 verschillende Verenigingen van Eigenaars (VvE’s) per ultimo 2020.  In 20 VvE’s heeft Woonforte een meerderheidsbelang in de complexen waarin particuliere eigenaren participeren. De werkzaamheden van deze VvE’s betreffen het beheer van gemeenschappelijke zaken en delen van de appartementsgebouwen.
De jaarlijks geactualiseerde meerjarenonderhoudplanning in combinatie met de actuele reserve binnen een VvE bepaalt de benodigde onderhoudsreservering per individuele VvE. Deze benodigde onderhoudsreservering bepaalt samen met de jaarlijkse exploitatiekosten de uiteindelijke hoogte van de VvE-bijdrage die door alle gezamenlijke eigenaren jaarlijks opnieuw wordt vastgesteld. Deze huidige voorzieningen worden in relatie tot de actuele meerjarenonderhoudplanningen en geprognotiseerde inkomsten binnen de afzonderlijke VvE's voor de middellange termijn grotendeels als toereikend geacht. Op de langere termijn zullen de VvE-bijdragen binnen een deel van de VvE's naar verwachting stijgen.

De regels uit de Woningwet hebben geen impact op de huidige beheerstructuur van de 69 VvE's. Woonforte voert geen beheertaken uit.
Woonforte heeft nog wel een langlopend VB&O (verzekerd beheer en onderhoud) contract voor de VvE Ruimzicht. Het betreft een VvE-dienst en een niet meer toegestaan verzekerd onderhoudsproduct ten behoeve van de VvE in een complex waar Woonforte geen bezit heeft en die contractueel vóór 1 juli 2015 is aangegaan. Op basis van de nieuwe Woningwet mag dit VB&O- contract door de niet-DAEB-tak worden voortgezet tot het contract afloopt. Woonforte kan de overeenkomst voor het eerst op 1 juli 2037 opzeggen met een opzegtermijn van zes maanden. De overeenkomst eindigt derhalve op zijn vroegst op 1 februari 2038.

In 2020 is er een stelselwijziging doorgevoerd ten aan zien van de functionele winst- en verliesrekening. De stelselwijziging heeft geen invloed op het eigen vermogen. Zie hieronder de belangrijkste wijzigingen.

Lasten onderhoudsactiviteiten

Met ingang van 1 januari 2020 heeft als gevolg van een wijziging van wet- en regelgeving een stelselwijziging plaats gevonden. Op basis van RJ645.202 wordt de verwerking van uitgaven in vastgoed in exploitatie na eerste verwerking op basis van artikel 14a van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 voorgeschreven. Daardoor worden onderhoudsuitgaven in het resultaat verwerkt. Uitgaven welke als verbetering gekwalificeerd worden, dienen als onderdeel van de kostprijs van het vastgoed te worden verwerkt.

Conform RJ645.405 is het effect van de stelselwijziging prospectief verwerkt in de jaarrekening 2020. De vergelijkende cijfers zijn daarom niet aangepast.

Opbrengsten overige activiteiten € -98.300 verschil t.o.v. 2019

Onder de overige opbrengsten activiteiten, zijnde opbrengsten uit beheer voor derden, waarbij dit bezit niet in de balans is opgenomen, voor zover deze opbrengsten toekomen aan Woonforte (beheervergoeding) EPV-vergoedingen en opbrengst verhuur logeerkamer.

In 2019 zijn de opbrengsten van de doorbelaste onderhoudskosten onder de opbrengsten overige activiteiten verantwoord. Deze opbrengsten zijn te relateren aan het vastgoed in exploitatie en dienen onder lasten onderhoudsactiviteiten te worden verantwoord. In de jaarrekening 2020 is deze wijziging doorgevoerd. De vergelijkende cijfers zijn aangepast.

Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur van Woonforte zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen in de toelichting op de balans (6) en de toelichting op de winst- en verliesrekening (7) bij de betreffende jaarrekeningpost.
Er hebben in 2020 geen schattingswijzigingen plaatsgevonden.

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. Bij deze methode zijn alle ontvangsten en uitgaven direct gekoppeld aan activiteiten.

De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. Debet standen op de rekening courant met kredietinstellingen worden ook als liquide middelen gedefinieerd.

In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, (des)investerings- en financieringsactiviteiten.

De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten).

De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen.

Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten.

Woonforte heeft de gescheiden verantwoording DAEB /niet-DAEB opgenomen in de toelichting op de jaarrekening.
Bij Woonforte staat de portefeuille niet-DAEB in dienst van de lokale volkshuisvestingopgave. Dat wil zeggen: het bezit in de niet-DAEB-tak bestaat uit woningen die niet nodig zijn of geschikt voor de DAEB-portefeuille maar wel een bijdrage kunnen leveren aan de huisvesting van huishoudens met een (laag) middeninkomen.

De overige niet-DAEB-activiteiten van Woonforte zien toe op:

• verhuur van parkeervoorzieningen die los verhuurd worden aan huurders van een DAEB- of een niet-DAEB-woning;
• verhuur van parkeervoorzieningen die deel uitmaken van een collectieve (openbare) parkeervoorziening;
• verhuur van bedrijfsmatig onroerend goed dat tot de niet-DAEB-tak behoort;
• verhuur van bedrijfsmatig onroerend goed dat onlosmakelijk gekoppeld is aan DAEB-eenheden.

Om tot een gescheiden balans, winst- en verliesrekening en kasstroomoverzicht te komen, wordt een aantal uitgangspunten gehanteerd. Een aantal direct toe te rekenen posten worden in overeenstemming met het d.d. 25 oktober 2017 goedgekeurde scheidingsvoorstel volledig aan de DAEB- dan wel aan de niet-DAEB-activiteiten toegerekend. Voor andere niet direct toe te rekenen posten in de gescheiden balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht wordt uitgegaan van een aantal veronderstellingen.

De toegelaten instelling heeft de jaarrekening opgesteld in overeenstemming met artikel 35 van de Woningwet toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015, artikel 30 en 31 van Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV) 2015, richtlijn 645 van de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving (herzien 2019) en de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT).

De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ten opzichte van het voorgaand jaar gewijzigd. Zie onder algemene toelichting.

Inmiddels is duidelijk dat de gevolgen van de Covid-19-crisis langere tijd merkbaar zullen zijn.

Per afdeling en per relevante activiteit monitort Woonforte voortdurend en nauwlettend de verwachte gevolgen, vergezeld van een berekening van de effecten. De conclusie is dat de continuïteit van Woonforte niet in gevaar is.

Algemene uitgangspunten

De vastgoedbeleggingen worden onderscheiden in DAEB-vastgoed in exploitatie, niet-DAEB-vastgoed in exploitatie, onroerende zaken verkocht onder voorwaarden en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie.

De verwerking van uitgaven na eerste verwerking

Uitgaven na eerste verwerking van vastgoed in exploitatie worden verwerkt in overeenstemming met artikel 14a van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015. De regeling maakt onderscheid tussen onderhoud en verbetering. Onderhoudsuitgaven worden in het resultaat verwerkt, uitgaven die kwalificeren als verbetering worden als onderdeel van de kostprijs van het vastgoed verwerkt.

De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs.

Tevens worden hierbij de rente tijdens de bouw en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Toerekening van rente vindt plaats vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. De geactiveerde rente wordt berekend tegen een rentepercentage van 2,5%. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht.

DAEB-vastgoed in exploitatie en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie (Ref 6.1.1 en ref 6.1.2)

Het vastgoed in exploitatie wordt op objectniveau geclassificeerd naar DAEB en niet-DAEB.

Classificatie

DAEB-vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens op het moment van afsluiten van de huurovereenkomst, geliberaliseerde woningen die per balansdatum een huurprijs kennen lager dan de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. Niet-DAEB-vastgoed in exploitatie omvat woningen en overige objecten in exploitatie die niet voldoen aan het criterium van DAEB-vastgoed.

Waarderingsgrondslag

Vastgoed in exploitatie wordt op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet gewaardeerd tegen de marktwaarde in verhuurde staat. De waardering tegen marktwaarde in verhuurde staat vindt plaats overeenkomstig de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 bij artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2020). Woonforte past voor het volledige bezit de full-versie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde toe.

Complexindeling

Overeenkomstig het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde vindt waardering op waarderingscomplexniveau plaats. Elk waarderingscomplex bestaat uit vergelijkbare verhuur- eenheden voor wat betreft type eenheid, bouwjaar en locatie. Daarnaast is het gehele waarderingscomplex als eenheid aan een derde partij te verkopen. Alle verhuureenheden van Woonforte maken deel uit van een waarderingscomplex of vormen een afzonderlijk waarderingscomplex.

Waarderingsmethode

De marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie is gebaseerd op een modelmatige, op kasstromen gebaseerde methodiek. De basiskenmerken van de methodiek zijn als volgt:

• De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed.
• De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instelling actief is.
• Feiten en omstandigheden die kunnen worden gekwalificeerd als verplichtingen die niet specifiek aan het vastgoed zijn toe te rekenen zijn (zoals afgesloten convenanten met gemeenten over aan te houden volumes in huurprijs categorieën en mogelijk in de toekomst te maken prestatieafspraken) zijn niet opgenomen in de waardering van het vastgoed maar maken onderdeel uit van de niet uit de balans blijkende verplichtingen.
• Het rekenmodel maakt gebruik van een Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel Discounted Cash Flow (DCF) genaamd. Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar de inkomsten en uitgaven betrouwbaar worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet ‘contant’ worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar op basis van de systematiek van het handboek.

Bij de waardering wordt onderscheid gemaakt naar de volgende vastgoedcategorieën:

• woongelegenheden;
• bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed (BOG en MOG);
• parkeervoorzieningen;
• intramuraal zorgvastgoed (ZOG).

De bepaling van de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen vindt bij woongelegenheden en parkeervoorzieningen plaats aan de hand van twee scenario’s: enerzijds op basis van het door-exploiteerscenario en anderzijds op basis van het uitpondscenario. Bij BOG-, MOG- en ZOG-vastgoed is alleen het door-exploiteerscenario van toepassing.

Bij door-exploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Het inrekenen van de markthuur geschiedt bij mutatie.

Bij uitponden is de veronderstelling dat bij mutatie tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan. Bij beide scenario’s wordt ervan uitgegaan dat het object/ complex in zijn geheel aan een derde wordt verkocht. Per complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijkgesteld aan het begrip ‘marktwaarde verhuurde staat’ zijnde de actuele waarde waartegen de waardering van het vastgoed plaats vindt.

Het inschatten van de kosten en opbrengsten wordt op basis van marktconforme uitgangspunten gedaan. De volgende parameters worden hierbij gehanteerd:

• Prijsinflatie ten behoeve van de jaarlijkse indexatie van de ingerekende contracthuur, de markthuur, de maximale huur en de liberalisatiegrens, belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten.
• Looninflatie als uitgangspunt voor de stijging van de beheerskosten.
• Bouwkostenstijging vormt het uitgangspunt voor de stijging van de onderhoudskosten, de verkoopkosten en de verouderingskosten.
• Leegwaardestijging is de basis voor de stijging van de verkoopopbrengst in het uitpondscenario.

Ten aanzien van het gebruik van de parameters voor de vastgoed-categorieën verwijzen wij naar het handboek modelmatig waarderen marktwaarde. Woonforte heeft een aantal vrijheidsgraden toegepast. Zie tabel 'Impact vrijheidsgraden'.

Gehanteerde werkwijze taxaties
Jaarlijks laat Woonforte 1/3 deel van haar vastgoed taxeren door een externe taxateur wat betekent dat elk object minimaal eens per drie jaar getaxeerd wordt.

Het bezit is voor 1/3 deel getaxeerd, voor 2/3 deel bepaald door middel van een markttechnische update. Ook voor het BOG-bezit geldt dat 1/3 deel getaxeerd is en 2/3 deel een markttechnische update heeft gekregen.

Mutatie marktwaarde in verhuurde staat
Mutaties in de marktwaarde in verhuurde staat van vastgoed in exploitatie worden in de winst- en verliesrekening verantwoord onder Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille.

Herwaarderingsreserve
Jaarlijks wordt op balansdatum de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie bepaald. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de marktwaarde worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening. Voor het positieve verschil tussen de marktwaarde van het waarderingscomplex en de initiële verkrijgings- of vervaardigingsprijs, zonder rekening te houden met enige afschrijving of waardevermindering, wordt een herwaarderingsreserve gevormd.

Het expliciet opnemen van een herwaarderingsreserve in de balans als onderdeel van het eigen vermogen benadrukt voor de gebruiker van de jaarrekening dat een deel van het eigen vermogen op het waarderingsmoment nog niet gerealiseerd is.

Afschrijvingen
Op het vastgoed in exploitatie gewaardeerd op marktwaarde wordt niet afgeschreven.

Buitengebruikstelling als gevolg van sloop
Indien op het waarderingscomplex of een deel daarvan, op de waardepeildatum 31 december 2020 een ook voor een derde, onherroepelijke verplichting tot sloop van toepassing is, wordt hier bij de waardering rekening mee gehouden. De sloopkosten worden meegenomen in de stiko van het project.

Bepaling beleidswaarde (ten behoeve van de toelichting)
De beleidswaarde sluit aan op het beleid van Woonforte en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar vastgoed in exploitatie, uitgaande van dit beleid. Onder de beleidswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa (kasstroom genererende eenheden) toe te rekenen toekomstige kasstromen uitgaande van het beleid van Woonforte.

De grondslagen voor de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie (zelfstandige en onzelfstandige woongelegenheden) komen overeen met de grondslagen voor de bepaling van de marktwaarde. Om tot de beleidswaarde te komen worden uitgaande van de marktwaarde in verhuurde staat de volgende vier afslagen gehanteerd:

1. Beschikbaarheid: voor het gehele bezit wordt uitgegaan van het scenario door-exploiteren (in plaats van de hoogste van door-exploiteren en uitponden in de marktwaarde). Er wordt bovendien in het geheel geen rekening gehouden met verkopen. Ook wordt een eindwaarde verondersteld op basis van eeuwigdurend door-exploiteren (in plaats van een eindwaarde uit de marktwaarde).
    
2. Betaalbaarheid: de huurprijs wordt bij mutatie of harmonisatie maximaal aangepast tot de bestuurlijk vastgestelde streefhuur in plaats van de markthuur. Woonforte hanteert in haar streefhuurbeleid de volgende uitgangspunten:
   
   •           Nieuwbouw
   o          Eengezinswoningen: maximaal liberalisatiegrens of minimaal 2e aftoppingsgrens
   o          Appartementen t/m 55m2: maximaal 1e aftoppingsgrens of minimaal kwaliteitskortingsgrens
   o          Appartementen vanaf 55m2: maximaal liberalisatiegrens of minimaal 1e aftoppingsgrens
   
   •           Bestaande voorraad
   o          Geliberaliseerd segment: maximaal markthuur
   o          Bereikbaar segment: maximaal liberalisatiegrens
   o          Middensegment: maximaal 2e of 1e aftoppingsgrens
   o          Goedkoop segment: maximaal kwaliteitskortingsgrens
   
   Daarnaast wordt in de beleidswaarde de eigen verwachte reguliere huurverhoging doorgerekend in plaats van de extra opslag boven inflatie die in de marktwaarde wordt gehanteerd.
    
3. Kwaliteit (onderhoud): De component instandhoudingsonderhoud (inclusief mutatieonderhoud) uit de marktwaarde is vervangen door een nominale eigen onderhoudsnorm (gecorrigeerd voor inflatie).
   
   De onderhoudsnorm 2020 is overeenkomstig de nieuwe definities Onderhoud en Beheer van Aw/WSW  bepaald op basis van de post “lasten onderhoudsactiviteiten’ in de functionele winst- en verliesrekening uit de meerjarenbegroting 2021. Hierbij is gekeken naar een gemiddeld normbedrag van 15-jaars geprognotiseerde winst- en verliesrekening.
   
   Op basis van deze berekening is de norm voor DAEB-woningen vastgesteld op € 2.258 (2019: € 2.356) per woning. Voor niet DAEB-woningen is de norm vastgesteld op € 2.634 (2019: € 2.373) per woning. De lasten onderhoudsactiviteiten zijn gedaald ten opzichte van 2019 vanwege de gewijzigde onderhoudsbegroting en de beleidsmatige taakstelling onderhoud die hierin is meegenomen.
   De stijging bij niet-DAEB-woningen wordt eveneens veroorzaakt door de gewijzigde onderhoudsbegroting. Onderhoud in complexen wordt naar rato van het aantal woningen gesplitst in DEAB en niet-DAEB. Door de beperkte omvang van het niet-DAEB-bezit kunnen kleine wijzigingen of toevoegingen in de begroting al een groot effect hebben op de norm. 
   
   Woonforte heeft bovendien de komende jaren klantgestuurd onderhoud in haar begroting (en dus ook in haar beleidswaarde) ingerekend. Het is nog onzeker of en hoe het programma klantgestuurd onderhoud gecontinueerd gaat worden de komende jaren. In 2021 vindt een evaluatie plaats. Voorzichtigheidshalve hebben wij, conform de begroting, deze onderhoudsactiviteiten wel ingerekend in de beleidswaarde. Wanneer wij besluiten het programma klantgestuurd onderhoud niet dan wel in een aangepaste/beperktere mate te continueren dan zal dit naar alle waarschijnlijkheid een positieve invloed hebben op de beleidswaarde. Voor de inschatting van dit effect hebben wij een impactanalyse uitgevoerd. Ook is de impact op de beleidswaarde in beeld gebracht van de beleidsmatige taakstelling onderhoud, mocht deze niet of slechts deels gerealiseerd worden.
    
4.  De beheerkosten uit de DCF-berekening van de marktwaarde zijn vervangen door een eigen beheernorm die aansluit met de jaarlijkse werkelijke uitgaven voor beheer. De beheernorm 2020 is overeenkomstig de nieuwe definities Onderhoud en Beheer van Aw/WSW  bepaald op basis van de post ‘Lasten verhuur en beheeractiviteiten’ en ‘Overige directe operationele lasten exploitatiebezit’ minus de verhuurderheffing in de functionele winst- en verliesrekening uit de meerjarenbegroting 2021. De norm is bepaald op basis van een 15-jaars geprognotiseerde winst- en verliesrekening en is voor zowel DAEB- als niet-DAEB-woningen vastgesteld op € 709 (2019: € 673) per woning. De lasten verhuur en beheeractiviteiten zijn iets gestegen ten opzichte van 2019 vanwege de nieuwe meerjarenplanning waaronder de normale jaarlijkse indexatie van kosten. De beleidswaarde is van toepassing op woongelegenheden. Voor niet woongelegenheden en intramuraal vastgoed (ZOG) wordt verondersteld dat de beleidswaarde gelijk is aan de marktwaarde.

Beleidswaarde
De beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de methodiek zoals opgenomen in het Handboek en bedraagt per 31 december 2020 € 760 miljoen.

Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde ultimo 2020 is uiteengezet bij de toelichting onder paragraaf 6.1.

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (Ref 6.1.3.)
Voor vastgoed in exploitatie die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) door de corporatie wordt overgedragen aan derden waarbij de regeling kwalificeert als financieringstransactie, eindigt het eigen gebruik en wordt het vastgoed gerubriceerd als onroerende zaken verkocht onder voorwaarden. De onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden gewaardeerd op de getaxeerde leegwaarde onder aftrek van de contractuele korting.
Een eventuele waardevermeerdering of -vermindering van de boekwaarde van de onroerende zaken op het moment van de herclassificatie wordt verantwoord in de winst- en verliesrekening onder de post niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden.

Na eerste verwerking vindt waardering plaats tegen de getaxeerde leegwaarde na aftrek van de in het VOV-contract overeengekomen korting. De leegwaarde wordt jaarlijks opnieuw geschat. Waardeveranderingen worden in het resultaat verantwoord onder de post niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden.
De regeling kwalificeert als een financieringstransactie indien niet alle belangrijke economische voor- en nadelen zijn overgedragen. Dit is in het kader van een regeling VOV doorgaans het geval indien sprake is van een terugkoopplicht dan wel een terugkooprecht tegen een significant lagere terugkoopprijs dan de verwachte reële waarde op terugkoopmoment.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (Ref 6.1.4)
Dit betreft investeringen in nieuwe complexen (nieuwbouw) die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie en investeringen in bestaande complexen (woningverbetering, herstructurering).

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de tot en met balansdatum bekende werkelijke kosten of lagere marktwaarde onder aftrek van een voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen, op basis van het negatieve verschil tussen de marktwaarde van het vastgoed in ontwikkeling en de stichtingskosten. De werkelijke kosten bestaan uit uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering.

Indien de voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen.

Mutaties in de actuele waarde, zijnde de marktwaarde in verhuurde staat, van het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie worden in de winst- en verliesrekening verantwoord onder de overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie (Ref 6.2.1)

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen.

Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen de verwachte lagere opbrengstwaarde.

De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Tevens worden hierbij de rente tijdens de bouw en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Toerekening van rente vindt plaats vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. De geactiveerde rente wordt berekend tegen een rentepercentage van 2,5%.
Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht.

Woonforte verwerkt de kosten van groot onderhoud aan haar materiële vaste activa als onderdeel van de boekwaarde indien wordt voldaan aan de criteria voor activering. De geactiveerde kosten worden als afzonderlijke component behandeld. Voor zover sprake is van vervanging van onderdelen van het actief wordt de nog aanwezige boekwaarde van deze onderdelen gedesinvesteerd. Indien de boekwaarde van deze te desinvesteren onderdelen niet afzonderlijk uit de activa registratie zijn te herleiden, wordt deze benaderd op basis van de huidige uitgaven, teruggerekend naar de datum van oorspronkelijke investering, en indien van toepassing rekening houdend met de naar benadering tot het moment van vervanging hierover gepleegde afschrijvingen.

Latente belastingvorderingen (Ref 6.3.5)

Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen (Ref 5.3.8).

Latente belastingvorderingen worden opgenomen voor verrekenbare fiscale verliezen en voor verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en verplichtingen volgens fiscale voorschriften enerzijds en de in deze jaarrekening gevolgde waarderingsgrondslagen anderzijds, met dien verstande dat latente belastingvorderingen alleen worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst zal zijn waarmee de tijdelijke verschillen kunnen worden verrekend en verliezen kunnen worden gecompenseerd.

De berekening van de latente belastingvorderingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de in de komende jaren geldende tarieven, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen worden gewaardeerd tegen contante waarde.

Te vorderen BWS-subsidies (Ref 6.3.8)

Vorderingen uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) worden jaarlijks vermeerderd met de bij toekenning vastgestelde rentevergoedingen en verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar.

Overige vorderingen (Ref 6.3.9)

De onder financiële vaste activa opgenomen overige vorderingen omvatten verstrekte leningen alsmede obligaties die tot het einde van de looptijd zullen worden aangehouden. Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde van de tegenprestatie, gewoonlijk de nominale waarde, en na eerste verwerking tegen de geamortiseerde kostprijs. Als de ontvangst van de vordering is uitgesteld op grond van een verlengde overeengekomen betalingstermijn wordt de reële waarde bepaald aan de hand van de contante waarde van de verwachte ontvangsten en worden er op basis van de effectieve rente rente-inkomsten ten gunste van de winst- en verliesrekening gebracht. Voorzieningen wegens oninbaarheid worden in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.

Vastgoed bestemd voor de verkoop (Ref 6.4.1)

Onder de voorraden worden de verkochte huurwoningen opgenomen waarvan per balansdatum de ontbindende voorwaarden zijn vervallen die echter nog niet zijn getransporteerd in het betreffende verslagjaar. Deze woningen worden gewaardeerd tegen kostprijs of lagere opbrengstwaarde. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. De woningen zijn op het moment van het vaststellen van het jaarverslag getransporteerd.

Overige voorraden (Ref 6.4.3)

Ingenomen grondposities worden verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten of tegen lagere actuele waarde en opgenomen onder de overige voorraden. Het gaat om grondposities waar nog geen ontwikkelplan / -doelstelling voor aanwezig is of grondposities die aangemerkt zijn om te verkopen.

Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.

Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. De liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.

Herwaarderingsreserve (Ref 6.7.1)

Een herwaarderingsreserve wordt gevormd voor het bedrag van het positieve verschil tussen de marktwaarde van activa en de boekwaarde op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. In de herwaarderingsreserve worden de ongerealiseerde waardevermeerderingen van de onroerende zaken in exploitatie opgenomen. Er is sprake van een ongerealiseerde waardevermeerdering indien de marktwaarde van een waarderingscomplex op balansdatum hoger is dan de boekwaarde op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs.

Als op een waarderingscomplex in het verleden een waardevermindering is verantwoord dan pas wordt een herwaarderingsreserve gevormd voor het betreffende complex voor zover de marktwaarde hoger is dan de boekwaarde op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs.

Overige reserves (Ref 6.7.2)

Het gerealiseerde deel van de herwaarderingsreserve van op marktwaarde gewaardeerde onroerende zaken in exploitatie wordt rechtstreeks ten gunste van de overige reserves verantwoord. Aangezien de waardevermeerdering van de onroerende zaken in exploitatie reeds ten gunste van de winst- en verliesrekening is gebracht (en in verband hiermee een herwaarderingsreserve is gevormd) is verwerking van de daaropvolgende realisatie niet ten gunste van de winst- en verliesrekening gebracht.

Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan, waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen.

Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen (Ref 6.8.1)

Bij de bepaling van voorzieningen wordt uitgegaan van in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen die op de balansdatum bestaan. Tot de feitelijke verplichtingen worden ook gerekend verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en nieuwbouwprojecten.

Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces rondom projectontwikkeling en herstructurering.

Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het (nieuwbouw) complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde op balansdatum van het betreffende complex overtreffen, wordt voor het meerdere een voorziening gevormd onder aftrek van het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie.
Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten (verwachte marktwaarde verhuurde staat).

Voorziening latente belastingverplichtingen (Ref 6.8.2)

Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa (zie paragraaf 5.3.3.), latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Latente belastingverplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en verplichtingen volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingverplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingverplichtingen worden gewaardeerd op basis van contante waarde.

Overige voorzieningen (Ref 6.8.7)

De overige voorzieningen worden opgenomen tegen de voor de afwikkeling van de voorziening naar verwachting noodzakelijke uitgaven. Woonforte onderkent de volgende overige voorzieningen:

•          Jubilea.
De voorziening voor jubileumuitkeringen aan personeel is gevormd voor in de toekomst uit te betalen jubileumuitkeringen aan personeel op grond van CAO-bepalingen uitgaande van het personeelsbestand ultimo boekjaar. De voorziening is tegen de contante waarde opgenomen.

Langlopende schulden worden bij de eerste waardering gewaardeerd tegen reële waarde. De langlopende schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten.

Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt verwerkt op basis van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winst- en verliesrekening als interestlast.

De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden.

In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft Woonforte een terugkoop-verplichting die medeafhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer en de specifieke contractuele voorwaarden.

De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. De terugkoopverplichting wordt als verplichting op de balans opgenomen zonder rekening te houden met de tijdswaarde van geld aangezien inschatting van het tijdstip waarop terugkoop in de toekomst zal plaatsvinden, mede gelet op de onbeperkte terugkooptermijn, niet goed mogelijk is. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.
In leningen besloten derivaten worden afgesplitst en separaat verantwoord indien er geen nauw verband bestaat tussen de economische kenmerken en risico’s van het in het contract besloten derivaat en de economische kenmerken en risico’s van het basiscontract. Voor de waardering en resultaatbepaling van de embedded derivaten wordt verwezen naar paragraaf 5.3.12.

Kortlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde verminderd met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. De kortlopende schulden worden na de eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Winst of verlies worden in de winst- en verliesrekening opgenomen zodra de verplichtingen niet langer op de balans worden opgenomen, alsmede via het amortisatieproces.

Operationele leasing

Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan de eigendom niet bij Woonforte ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst- en verliesrekening over de looptijd van het contract.

Binnen het treasurybeleid van Woonforte dient het gebruik van financiële instrumenten (‘derivaten’) ter beperking van renterisico's. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut en conform BTiV-artikel 106 lid 1 sub b is het aantrekken en afstoten van derivaten uitsluitend toegestaan om de risico’s van het financiële beleid en beheer te beperken.

Woonforte past kostprijshedge-accounting toe.
Bij het toepassen van kostprijshedge-accounting is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de resultatenbepaling van het hedge-instrument afhankelijk van de afgedekte post.

Dit betekent:

• Indien de afgedekte post tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, wordt ook het derivaat tegen kostprijs gewaardeerd.
• Zolang de afgedekte post in de kostprijshedge nog niet in de balans verwerkt wordt, wordt het hedge-instrument niet geherwaardeerd.

Perfecte hedge bij kostprijshedge-accounting
Bij Woonforte is dit laatste van toepassing voor de renteswaps die ervoor zorgen dat bepaalde schulden waarover een variabele rente wordt berekend, worden omgezet in vastrentende leningen. Indien er sprake zou zijn van een ineffectief deel van de waardeverandering van de renteswaps dan wordt deze verantwoord in de winst- en verliesrekening onder de financiële baten en lasten. Woonforte stelt periodiek de effectiviteit van de hedge-relatie vast. Dit doen wij door vast te stellen dat bij onze renteswaps het referentiebedrag en de hoofdsom, de looptijd, de einddatum, de renteherzieningsdata, de data van ontvangst en betaling van rente, en de basis voor het bepalen van de rentevoet voor het hedge-instrument en de afgedekte positie gelijk zijn. Gedurende het boekjaar en per jaareinde 2020 is er geen sprake van ineffectiviteit, zie onderstaande tabel.

Embedded derivaten
Woonforte bezit een aantal basisrenteleningen. Deze leningen worden beschouwd als embedded derivaten.

De RJ290 schrijft voor dat een in een contract besloten derivaat (embedded derivative) van het basiscontract dient te worden gescheiden en in overeenstemming met de bepalingen in paragraaf 5 van de RJ290 als een derivaat te worden verwerkt indien en alleen als aan alle onderstaande voorwaarden wordt voldaan.

1. Er bestaat geen nauw verband tussen de economische kenmerken en risico's van het in het contract besloten derivaat en de economische kenmerken en risico's van het basiscontract.
2. Een afzonderlijk instrument met dezelfde voorwaarden als het in het contract besloten derivaat zou voldoen aan de definitie van een derivaat.
3. Het samengestelde instrument wordt niet tegen reële waarde gewaardeerd met verwerking van de reële waardeveranderingen in het resultaat.

Bij de basisrentelening bestaat een nauw verband tussen de economische kenmerken en risico’s van het in het contract besloten derivaat en de economische kenmerken en risico’s van het basiscontract. Hiermee wijkt een basisrentelening af van de voorwaarde zoals genoemd onder a, derhalve hoeft het derivaat niet te worden gescheiden van het basiscontract. Dit betekent dat de basisrenteleningen zijn gewaardeerd tegen kostprijs en ze komen daarom niet separaat in de balans tot uitdrukking.

Toelichting van liquiditeits- en kasstroomrisico’s uit hoofde van hedgerelaties
Zoals eerder aangegeven is er bij de swaps van Woonforte sprake van 100% hedge-effectiviteit. In de contracten die zijn afgesloten zijn geen break-clausules en /of margin call verplichtingen opgenomen. Woonforte loopt over deze contracten uit dien hoofde geen liquiditeitsrisico.

Algemeen
Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen direct zodra deze voorzienbaar zijn.

Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa en afgeleide financiële instrumenten die niet zijn aangemerkt als afdekkingsinstrument.
De winst- en verliesrekening wordt gepresenteerd op basis van de functionele indeling. Het functionele model van de winst- en verliesrekening geeft meer inzicht in de opbouw van het jaarresultaat en in welke mate de verschillende activiteiten hebben bijgedragen aan dit resultaat dan het categorale model.

Bij het verdelen van de opbrengsten en kosten wordt onderscheid gemaakt in direct en niet direct toerekenbare opbrengsten en kosten. Opbrengsten en kosten worden zoveel mogelijk direct toegerekend, toegewezen aan activiteiten en bij het betreffende onderdeel in de winst- en verliesrekening verantwoord. De toerekening van de niet direct toerekenbare opbrengsten en kosten aan de onderscheiden onderdelen van de functionele winst- en verliesrekening gebeurt op basis van verdeelsleutels door middel van een verdeelstaat. De uitgangspunten, activiteiten en verdeelsleutels zijn vastgesteld door het bestuur. Toerekening heeft op reële, redelijke en toetsbare wijze plaatsgevonden.

Opbrengstverantwoording
Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.

Hieronder worden de huuropbrengsten opgenomen welke uit de exploitatie van het vastgoed worden gegenereerd, onder aftrek van huurderving wegens leegstand en oninbaarheid.
Ook de mutatie van de voorziening dubieuze debiteuren wordt onder de huuropbrengsten verantwoord. De huuropbrengsten zijn het resultaat van het gevoerde huurprijsbeleid, rekening houdend met de door het Rijk bepaalde kaders.

De opbrengsten servicecontracten betreffen vergoedingen van huurders boven de netto huurprijs voor leveringen en diensten. De opbrengsten worden verminderd met derving wegens oninbaarheid.

Onder de lasten servicecontracten worden de kosten verantwoord van leveringen en diensten.

Onder deze post zijn de overige overheidsbijdragen opgenomen. De overheidsbijdragen hebben betrekking op specifieke regelingen die verband houden met de exploitatie van de vastgoedportefeuille.

Hieronder worden alle kosten verantwoord welke zijn te relateren aan de verhuur en beheeractiviteiten. Hieronder worden zowel de directe lasten voor de verhuur en beheeractiviteiten als de indirecte lasten via de kostenverdeelstaat verantwoord. Onder de lasten verhuur en beheeractiviteiten worden de lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenlasten voor personeel opgenomen dat primair bezig is met de exploitatie van het vastgoed m.u.v. de personeelskosten van personeelsleden betrokken bij de onderhoudsactiviteiten. Afschrijvingskosten van de activa ten dienste van de exploitatie voor zover indirect toegerekend aan vastgoed in exploitatie, overige lasten en opbrengsten verhuur en beheeractiviteiten.

Daarnaast is beheerdeel, bankkosten, vergaderkosten en algemene kosten van de bijdragen aan Verenigingen van Eigenaren onder de lasten verhuur en beheeractiviteiten verantwoord. Bijdragen bevatten naast de component ‘beheer’ ook een component ‘onderhoud’ welke onder de lasten onderhoudsactiviteiten is opgenomen.

Onder deze post worden alle onderhoudskosten verantwoord welke zijn gerelateerd aan het vastgoed in exploitatie inclusief de personeelskosten van personeelsleden betrokken bij de onderhoudsactiviteiten, voor zover daadwerkelijk werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.
Aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum, worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief.
Daarnaast is het onderhoudsdeel van de bijdragen aan verenigingen van eigenaren onder de lasten onderhoudsactiviteiten verantwoord. Bijdragen bevatten naast de component ‘onderhoud’ ook onder andere een component ‘beheer’ welke onder de lasten verhuur en beheeractiviteiten is opgenomen.

De kosten die samenhangen met het verhuren, beheren en onderhouden van het bezit zijn gegroepeerd in afzonderlijke onderdelen van de winst- en verliesrekening, namelijk lasten verhuur en beheeractiviteiten en lasten onderhoudsactiviteiten. Kosten die niet direct gerelateerd zijn aan de sub-activiteiten verhuren, beheren en onderhouden worden verantwoord onder de overige directe operationele lasten exploitatie bezit. Onder de overige directe operationele lasten bezit worden de belastingen (OZB, waterschapslasten), verzekeringen, verhuurderheffing en overige directe operationele lasten exploitatie bezit opgenomen.

Lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenlasten vormen geen aparte regel in de winst- en verliesrekening. Deze kosten zijn opgenomen in de andere onderdelen van de winst- en verliesrekening, te weten lasten verhuur en beheeractiviteiten, lasten onderhoudsactiviteiten, netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille, overige organisatiekosten en leefbaarheid. Voor een nadere specificatie wordt verwezen naar de betreffende toelichting in de winst- en verliesrekening. Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers van Woonforte.

De pensioenregeling is ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW) en is naar zijn aard een toegezegde pensioenregeling. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Woonforte heeft de toegezegde pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds in de jaarrekening verwerkt volgens de verplichtingenbenadering. 

De belangrijkste kenmerken van deze regeling zijn:

• pensioengevende salarisgrondslag (middelloonregeling);
• afspraken over indexatie;
• beschrijving belangrijkste kenmerken van de uitvoeringsovereenkomst;
• wijze waarop pensioenregelingen zijn ondergebracht bij de pensioenuitvoerder;
• dekkingsgraad van de pensioenuitvoerder 109,3 ultimo 2020.

Woonforte heeft geen verdere verplichtingen uit hoofde van haar pensioenregeling anders dan de betaling van premies. In het geval van een tekort bij het pensioenfonds heeft Woonforte geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies.

De premies worden als last in de winst- en verliesrekening verantwoord voor zover zij in het verslagjaar verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen.

Afschrijvingen vormen geen aparte regel in de winst- en verliesrekening. Deze kosten zijn opgenomen in de andere onderdelen van de winst- en verliesrekening, te weten lasten verhuur en beheeractiviteiten, lasten onderhoudsactiviteiten,  toegerekende organisatiekosten in verband met verkoop vastgoedportefeuille en overige organisatiekosten.

Voor een nadere specificatie wordt verwezen naar de betreffende toelichting op de winst- en verliesrekening.

De afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van gereedheid voor ingebruikneming over de verwachte toekomstige gebruiksduur van het actief.
Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur van het actief. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden.

Over terreinen en op actuele waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen.

Onder de verkoopopbrengst vastgoedportefeuille wordt de verkoopopbrengst verantwoord die wordt gerealiseerd op verkopen van vastgoed in exploitatie minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten (externe verkoopkosten).

Naast de direct toerekenbare verkoopkosten worden er organisatiekosten toegerekend (interne verkoopkosten). De toerekenbare organisatiekosten bestaan uit lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenlasten voor personeel dat zich bezighoudt met verkopen en overige toegerekende organisatiekosten. De boekwaarde van de verkochte eenheden wordt per verkoopdatum verwerkt in de winst- en verliesrekening.

De verkoopopbrengst vastgoedportefeuille minus de boekwaarde van de verkochte eenheden minus de toegerekende organisatiekosten resulteert in een netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille. Resultaten op verkochte een heden worden verantwoord op het moment van overdracht van het betreffend vastgoedobject.

De overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille worden gevormd door waardeverminderingen die ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investering in nieuwbouw, woningverbetering en renovatie (onrendabele toppen).

Naast waardeverminderingen kunnen er ook terugnames van waardeverminderingen voorkomen.

Daarnaast hebben de overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille betrekking op duurzame waardeveranderingen in de vastgoedportefeuille. Ook waardeveranderingen als gevolg van projecten die geen doorgang vinden worden onder deze categorie verantwoord.

De waardeverandering van de vastgoedportefeuille betreft de mutaties in de marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie (exclusief het effect van onrendabele investeringen).

Dit betreft de jaarlijkse mutatie van de marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed verkocht onder voorwaarden. Dit betreft zowel de waardeverandering van de post onroerende zaken verkocht onder voorwaarden als de post verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden.

Hieronder zijn de opbrengsten van beheer voor derden en opbrengsten van service abonnementen, dakverhuur telefonie (antennes), EPV-vergoedingen en opbrengst verhuur logeerkamer alsmede de opbrengsten van verkoop onder voorwaarden.

Hieronder zijn de kosten van beheer voor derden en kosten van overige dienstverlening en incidentele kosten opgenomen alsmede de kosten van verkoop onder voorwaarden.

De toerekenbare organisatiekosten bestaan uit lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenlasten voor personeel belast met governance & bestuur, jaarverslag & control, P&O, ondernemingsraad en treasury. De toerekenbare organisatiekosten worden bepaald door de ingeschatte uren te vermenigvuldigen met de werkelijke salariskosten. Tevens wordt hier de bijdrage heffing Aw opgenomen en de saneringsheffing.

De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen en uitgaven voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van Woonforte die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen. Onder leefbaarheid worden de kosten verantwoord welke gerelateerd worden aan leefbaarheid en welke niet noodzakelijk zijn voor de verhuurexploitatie.

De leefbaarheidsactiviteiten passen binnen de kaders van de Woningwet en zijn gelimiteerd tot het in de Woningwet genoemde bedrag per verhuureenheid.

De leefbaarheidsactiviteiten worden in overleg met de gemeente vastgesteld. Onder leefbaarheid valt: woonmaatschappelijk werk, achter-de-voordeuraanpak, buurtbeheerders, (mede) bestrijden van overlast en het schoon, heel en veilig houden van de woonomgeving. De activiteiten moeten ten gunste komen van de eigen huurders of de directe omgeving van de woongelegenheden van Woonforte. 
Woonforte mag ook het groen rondom de eigen complexen onderhouden en de aanleg en het onderhoud van kleinschalige infrastructuur in de directe nabijheid van de woongelegenheden doen in het kader van leefbaarheid.

Naast de directe kosten bestaan de kosten leefbaarheid uit lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenlasten voor personeel dat zich specifiek bezighoudt met leefbaarheid (buurtbeheerders 70%, buurtconsulenten 50%, klantconsulenten 20%) alsmede de ingeschatte uren van de ondersteunende afdelingen Communicatie en ICT en overige toegerekende kosten leefbaarheid.

De dekking van de buurtbeheerderskosten die ten laste van de leveringen en diensten wordt gebracht, wordt in mindering gebracht op de toegerekende personeelskosten leefbaarheid.

Rentebaten worden tijdsevenredig in de winst- en verliesrekening verwerkt rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende actiefpost, indien hun bedrag bepaalbaar is en hun ontvangst waarschijnlijk.

Rentebaten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende passiepost. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen. Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar te maken. Geactiveerde rente wordt in de winst- en verliesrekening in mindering gebracht op de post rentelasten en soortgelijke kosten.

Onder deze post worden ook de lasten opgenomen in verband met het vervroegd aflossen en herfinancieren van kapitaalmarktleningen. Deze lasten bestaan uit herbeleggingsverliezen (boeterente), provisies en disagio (borgstelling WSW).

Vanaf 1 januari 2008 is Woonforte integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO) tussen corporaties en de Belastingdienst.

In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van fiscale resultaatverantwoording. Op 10 november 2020 heeft Woonforte besloten de VSO stilzwijgend met één jaar te verlengen.

De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijltelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met de wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.

Het aandeel in het resultaat deelnemingen gewaardeerd op nettovermogenswaarde is het resultaat van de deelnemingen bepaald op de waarderingsgrondslagen van Woonforte.

Ten tijde van de opmaak van de jaarrekening is de inschatting van de directie dat op korte termijn de coronacrisis niet zal leiden tot discontinuïteit van de onderneming. Derhalve zijn de waarderingsgrondslagen gebaseerd op duurzame voortzetting van de bedrijfsactiviteiten.

Risico’s ten aanzien van de financiële positie

Dit zijn de risico’s en onzekerheden met betrekking tot de financiële positie van Woonforte zoals continuïteits-, liquiditeits- en renterisico’s.
Op basis van de jaarrekening 2020 en de begroting 2021 blijft Woonforte voldoen aan de gestelde externe normen van Aw/WSW en interne normen.

Renterisico’s

Woonforte beheerst de renterisico’s voornamelijk via een vervalkalender waarbij de gemiddelde looptijd van de leningen geënt is op het opvangen van renteschokken en voldoende flexibiliteit biedt. Bij het aantrekken van nieuwe leningen kijkt Woonforte naar de samenhang tussen vastgoedportefeuille, exploitatiekasstromen en gewenste samenstelling van de leningenportefeuille.

De mutaties van het vastgoed in exploitatie zijn in het navolgende schema samengevat:

De posten DAEB-vastgoed in exploitatie en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie zijn als volgt opgebouwd:

Investeringen en overboekingen

De totale investeringen voor het DAEB-vastgoed in exploitatie en het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie komen in 2020 uit op € 38,6 miljoen (voor DAEB € 36,8 miljoen en voor niet-DAEB € 1.8 miljoen). Het betreft de volgende investeringen:

Aankoop € 6,5 miljoen

• Gebouw Noorderkeerkring.
• Twee woningen aan Prins Hendrikstraat 133-135.
• Twee woningen terugkoop Goudse Rijweg 15 en Boezemlaan 36.

Renovatie € 29,9 miljoen

• Er zijn twee renovatieprojecten uitgevoerd voor een bedrag van € 24,2 miljoen. Dit bedrag is volledig geactiveerd, omdat deze projecten zijn gekwalificeerd als ingrijpende verbouwing. Het gaat om de renovatieprojecten Akkerwinde/ Boterbloemweg en Lauwers.
• Bij de renovatieproject Prins Hendrikstraat is € 1.4 miljoen voor woningverbetering uitgevoerd.
• Voor zonnepanelen is € 4,3 miljoen besteed.

Dagelijks en planmatig onderhoud € 2,2 miljoen

• Uitgaven die vanuit dagelijks onderhoud (€ 0,2 miljoen voor geriefsverbetering) en planmatig onderhoud (€ 1,9 miljoen voor woningverbetering) zijn geactiveerd.

Desinvesteringen
De totale desinvesteringen voor het DAEB- en het niet-DAEB- vastgoed in exploitatie komen in 2020 uit op € 1,1 miljoen. Dit betreft:

• De marktwaarde van de verkopen.

Overboekingen van vastgoed in ontwikkeling 

• 12 eengezinswoningen Brederodepeer € 2,5 miljoen.

Overboekingen naar vastgoed in ontwikkeling

• Sloop van 52 eengezinswoningen Rode Dorp 1e fase € 5,8 miljoen (voor het DAEB-vastgoed € 5,7 miljoen en niet-DAEB- vastgoed € 0,1 miljoen).

Waardeveranderingen

In 2020 zijn de mutaties in de marktwaarde in verhuurde staat in exploitatie voor het DAEB- vastgoed € 106,1 miljoen en niet-DAEB-vastgoed € 6,4 miljoen.

Verzekering & zekerheden
De vastgoedbeleggingen zijn juridisch en economisch in vrije eigendom van Woonforte.
De activa zijn verzekerd tegen herbouwwaarde. De verzekerde herbouwwaarde voor dit bezit bedraagt per 31 december 2020 € 214,7 miljoen. Daarnaast wordt een gedeelte gedekt via polissen van VvE’s. Woonforte heeft het WSW gevolmachtigd om, in voorkomende gevallen, een hypotheek te vestigen op het gehele bezit. Van deze volmacht heeft het WSW gedurende het verslagjaar geen gebruik gemaakt.

Marktwaarde in verhuurde staat
Woonforte waardeert haar vastgoed in exploitatie op basis van marktwaarde in verhuurde staat. De marktwaarde in verhuurde staat van de vastgoedbeleggingen in exploitatie bedraagt ultimo 2020 € 1.683 miljoen (2019: € 1.552 miljoen).
Deze marktwaarde in verhuurde staat kan uitgesplitst worden in € 1.561 miljoen (2019: € 1.437 miljoen) voor het DAEB-bezit in exploitatie en € 122 miljoen (2019: € 115 miljoen) voor het niet-DAEB-bezit in exploitatie.

De Woonforte specifieke parameters worden in onderstaande tabel toegelicht. Het betreft hier de parameters waar Woonforte de vrijheidsgraden heeft toegepast. De gemiddelde percentages zijn vermeld.

De oorzaak van de stijging is met name de gestegen leegwaarde van woningen als gevolg van de hoge huidige verkoopprijzen. Daarnaast is als gevolg van de onverminderde vraag op de woningmarkt de disconteringsvoet iets verlaagd. Per saldo hebben deze ontwikkelingen een positief effect op de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie.

Gevoeligheidsanalyse

Om inzicht te geven in de betekenis van de belangrijkste parameters in de marktwaarde is ten aanzien van de woningportefeuille (DAEB en niet-DAEB) in onderstaande tabel een gevoeligheidsanalyse opgenomen. Daaruit blijkt dat de leegwaardeontwikkeling en disconteringsvoet een grote invloed hebben op de uitkomst van de marktwaarde 31 december 2020. Een aanpassing van 1% in deze variabelen heeft een mutatie van tussen de € 92,6 miljoen en € 187,2 miljoen tot gevolg.
De financiële positie is hiermee enigszins gevoelig voor schommelingen in de belangrijkste variabelen en in de marktwaardeberekening.

WOZ-waarde
De WOZ-waarde van het bezit heeft betrekking op het bedrag waarvoor de gemeente de woningen heeft getaxeerd, als ze, vrij van huur, aangeboden zouden worden in de vrije verkoop.

In 2020 is de aanslag opgelegd voor het vastgoed in exploitatie, gebaseerd op de WOZ-beschikkingen met een waardepeildatum 1-1-2019 van € 1.789 miljoen. Hiervan heeft € 1.671 miljoen betrekking op het DAEB-vastgoed in exploitatie en € 118 miljoen op het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie.

In 2021 is een WOZ-aanslag opgelegd. De waarde van vastgoed in exploitatie gebaseerd op de meest recente WOZ-beschikkingen bedraagt € 1.949 miljoen (waardepeildatum 1-1-2020). Hiervan heeft € 1.822 miljoen betrekking op het DAEB-vastgoed in exploitatie en € 127 miljoen op het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie.

Beleidswaarde
De beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de methodiek zoals opgenomen in het Handboek en bedraagt per 31 december 2020 € 760 miljoen.

Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde ultimo 2020 bestaat uit de volgende onderdelen:

Woonforte heeft de volgende uitgangspunten gehanteerd in de beleidswaarde 2020:

Sensitiviteitsanalyse

In de volgende tabel wordt aangegeven welk effect een aanpassing van de uitgangspunten heeft op de beleidswaarde:

In een aanvullende impactanalyse is inzichtelijk gemaakt wat de impact op de beleidswaarde is van het niet realiseren van de beoogde beleidsuitgangspunten.

De mutaties onroerende zaken verkocht onder voorwaarden zijn in het navolgende schema samengevat:

Gedurende 2020 zijn twee woningen (2019: vier woningen) teruggekocht die eerder onder een VOV-regeling zijn verkocht. Beide woningen zijn in de vastgoed-exploitatie opgenomen. Daarnaast is één woning onder de VOV-regeling verkocht. In 2019 is deze woning onder "voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop onder voorwaarden” verantwoord.

Het aantal woningen verkocht onder voorwaarden is ultimo 2020 30 (2019: 32). In 2020 is op basis van taxaties de waarde van de woningen onder de VOV-regeling bepaald. De woningen hebben een waardestijging van 28,7% (dit betreft DAEB-woningen) en een waardestijging van 12% in 2020 (dit betreft niet-DAEB-woningen).

De mutaties vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie zijn in het volgende schema.

Onder vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie zijn de projecten in ontwikkeling opgenomen die na oplevering zullen worden ingezet als vastgoed in exploitatie zijnde een vastgoedbelegging. Het betreft investeringen in nieuwe complexen (nieuwbouw) en investeringen in bestaande complexen (woningverbetering, herstructurering).

In 2020 is in het vastgoed in ontwikkeling € 31.200 aan rente geactiveerd. Er is uitgegaan van een rentepercentage van 2,5% (2019: € 10.040).

In 2020 is een nieuwbouwproject opgeleverd:

• Nieuwbouw Brederodepeer.

Op de waarde van het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie is de gevormde voorziening voor onrendabele investeringen in mindering gebracht van € 10,1 miljoen.

Dit betreft de projecten:

De mutaties in de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn in het navolgende schema samengevat:

Voor de post onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden de volgende componenten en afschrijvingstermijnen gehanteerd:

In 2020 is voor gebouwen geen investering gedaan, voor inventaris € 7.600, voor automatisering € 289.900 en voor vervoermiddelen geen investering.  

Alle financiële vaste activa hebben een resterende looptijd langer dan een jaar.           

De totale contante waarde van actieve belastinglatenties bedraagt ultimo 2020 € 736.000 (nominaal € 3,0 miljoen). Ultimo 2019 bedroeg de totale waarde van de actieve belastinglatenties € 725.000 (nominaal € 5,5 miljoen). De belastinglatenties zijn in 2020 contant gemaakt tegen de gemiddelde vreemd vermogenskostenvoet van 2,0% (1,5% na vennootschapsbelasting). In 2019 bedroeg de gemiddelde vermogenskostenvoet 2,295% (1,72% na vennootschapsbelasting).

De post belastinglatenties is opgebouwd uit de volgende onderdelen:

De looptijd van de belastinglatentie op de leningen bedraagt 26 jaar.
Voor de belastinglatentie vastgoedportefeuille en het verkoopprogramma van de vastgoedportefeuille is geen inschatting te maken omtrent de looptijd van de belastinglatentie omdat geen inschatting te maken is over het tijdstip van realisatie.

Leningen
Als gevolg van de integrale belastingplicht per 1 januari 2008 zijn de leningen fiscaal afwijkend gewaardeerd van de commerciële waardering. Dit (dis)agio en daarmee de realisatie van de belastinglatentie valt lineair vrij met de looptijd van de betreffende individuele leningen.

Verkoopprogramma vastgoedportefeuille
Als gevolg van de integrale belastingplicht per 1 januari 2008 is het bezit fiscaal afwijkend gewaardeerd van de commerciële waardering. Hiervoor is voor de te verkopen woningen een nominale belastinglatentie berekend. Uitgangspunt is dat voor fiscale verkoopresultaten een herinvesteringsreserve gevormd. Om deze reden is geen inschatting te maken omtrent (het tijdstip van) de realisatie en tendeert deze latentie contant tot nihil.

Vastgoedportefeuille (exclusief verkoopprogramma)
Er is een nominale belastinglatentie gevormd over het verschil tussen de fiscale en commerciële waardering van de vastgoedportefeuille (exclusief verkoopprogramma). Omdat geen inschatting te maken is omtrent (het tijdstip van) de realisatie tendeert deze latentie contant tot nihil.

Afschrijvingen
De contante latente belastingvordering opgenomen voor de inschatting van het fiscale afschrijvingspotentieel bedraagt € 560.000 (2019: € 569.000). De contante latente belastingvordering opgenomen voor de inschatting van het fiscale afschrijvingspotentieel van de vastgoedportefeuille gedurende vijf jaar.

Het niet (fiscaal) aftrekbaar deel van de rentelast, uit hoofde van ATAD-regelgeving bedraagt over 2020 circa € 2,6 mln. Op basis van de verwachte toekomstige rentelasten en fiscaal belastbare resultaten is het niet waarschijnlijk dat dit bedrag later benut en in aftrek kan worden genomen. Derhalve is hiervoor geen latentie gevormd.

Woonforte heeft sinds 2016 geen BWS-subsidies meer van het Rijk te vorderen.

Woningnet N.V.
Woonforte bezit 200 aandelen met in totaal een uitgifteprijs van € 2.455 in de vennootschap. Het aandeel van Woonforte in het geplaatst aandelenkapitaal van Woningnet N.V. bedraagt 0,04%.

In 2019 is één woning teruggekocht onder koopgarant en is in 2020 weer verkocht onder voorwaarden.

Ook zijn er grondposities verantwoord onder de overige voorraden. Het gaat om grondposities waar nog geen ontwikkelplan en/of doelstelling voor aanwezig is of grondposities die aangemerkt zijn om te verkopen. 
Eind 2020 was er sprake van drie grondposities: 's -Molenaarspad (€ 0), Zuidkade (€ 0) en Korteraarseweg in Aarlanderveen (€ 0). In vergelijking met 2019 is de situatie niet veranderd.

Alle vorderingen hebben een resterende looptijd korter dan een jaar. De waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde, gegeven het kortlopende karakter en omdat voorzieningen voor oninbaarheid zijn gevormd, als dat nodig is. In de volgende paragrafen worden de afzonderlijke bedragen toegelicht.

In 2020 is op de debiteurenpositie een bedrag van € 265.000 van het RVO ontvangen inzake STEP-subsidie.

De liquide middelen staan vrij ter beschikking. Er zijn geen middelen uitgezet in het buitenland.

Het verloop van het eigen vermogen is als volgt:

Het eigen vermogen bestaat per 31 december 2020 uit € 956 miljoen aan niet-gerealiseerde herwaarderingen (herwaarderingsreserve) en € 349 miljoen aan gerealiseerde herwaarderingen en operationele winsten (overige reserves).

Hoe Woonforte haar eigen vermogen inzet en welk maatschappelijk offer Woonforte brengt, is uitgewerkt in het hoofdstuk Financiën van het Bestuursverslag 2020.

Uitgaande van waardering tegen beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie is een bedrag van € 923 miljoen in het eigen vermogen begrepen dat op basis van het beleid van Woonforte niet wordt of kan worden gerealiseerd. De realisatie van het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Woonforte.
De mogelijkheden om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren, zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan DAEB-huurwoningen. Omdat de doelstelling van Woonforte is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden.
Daarnaast zal bij mutatie van de woning slechts in uitzonderingssituaties de huur worden verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijke onderhouds- en beheerlasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteit- en beheersituatie van Woonforte.

Voorstel resultaatbestemming

In de statuten van Woonforte staat geen bepaling omtrent resultaatbestemming vermeld. De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de vaststelling door de Raad van Commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt.

Het gerealiseerde positieve resultaat over het boekjaar 2020 van € 22,1 miljoen is ten gunste van de overige reserves gebracht. Het niet-gerealiseerde resultaat van € 112,5 miljoen is ten gunste van de herwaarderingsreserve gebracht. Het niet-gerealiseerde resultaat bestaat geheel uit niet gerealiseerde waardeveranderingen van vastgoed in exploitatie.

Het resultaat over het boekjaar is als mutatie 2020 in het eigen vermogen opgenomen. Het niet-gerealiseerde resultaat over het boekjaar van € 112,5 miljoen is ten gunste van de herwaarderingsreserve gebracht.

Er wordt een herwaarderingsreserve gevormd voor het positieve verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat en de boekwaarde op basis van de verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs van vastgoed in exploitatie. Waar op complexniveau een negatief verschil is ontstaan, wordt geen toevoeging aan de herwaarderingsreserve gegaan.

Het resultaat over het boekjaar is als mutatie 2020 in het eigen vermogen opgenomen. Het gerealiseerde Positieve resultaat over het boekjaar van € 22,1 miljoen is ten gunste van de overige reserves gebracht.

De voorziening onrendabele investeringen en groot onderhoud betreft het per saldo verlieslatende deel van contracten afgesloten ten behoeve van de ontwikkeling van vastgoed bestemd voor eigen exploitatie, waarvoor nog onvoldoende uitgaven zijn gedaan om het voorzieningsbedrag gesaldeerd op te nemen onder de post vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie.

Er is geen disconteringvoet gehanteerd, dit heeft echter nauwelijks effect op de contante waarde omdat voorziening ‘onrendabele investeringen en herstructureringen’ na circa één jaar vrijvalt.

De voorziening wordt voor zover mogelijk gesaldeerd gepresenteerd met de post vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (per 31 december 2020 € 10,1 miljoen).

De voorziening latente belastingverplichtingen wordt gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen in de fiscale waardering en de waardering van de vastgoedbeleggingen, onderhanden projecten in opdracht van derden en financiële activa en passiva in deze jaarrekening. De belastinglatenties zijn, indien van toepassing, contant gemaakt tegen de gemiddelde vreemd vermogenskostenvoet 2,0% (1,5% na vennootschapsbelasting). In 2019 zijn de belastinglatenties contant gemaakt tegen 2,295% (1,72% na vennootschapsbelasting).

Voor het ultimo balansdatum niet aangewende deel van de herinvesteringsreserve dient een voorziening voor latente belastingen gevormd te worden. Deze voorziening valt vrij met de toekomstige benutting van de herinvesteringsreserve. Een gevormde herinvesteringsreserve dient binnen drie boekjaren na het jaar van vorming te worden aangewend. De volledige herinvesteringsreserve is gedurende het boekjaar aangewend en bedraagt daardoor ultimo 2020 nihil; derhalve hoeft geen latente belastingverplichting te worden gevormd.

De post belastinglatenties is opgebouwd uit de volgende onderdelen:

Verkoopprogramma vastgoedportefeuille

Als gevolg van de integrale belastingplicht per 1 januari 2008 is het bezit fiscaal afwijkend gewaardeerd van de commerciële waardering. Hiervoor is voor de te verkopen woningen een nominale belastinglatentie berekend. Uitgangspunt is dat voor fiscale verkoopresultaten een herinvesteringsreserve gevormd. Om deze reden is geen inschatting te maken omtrent (het tijdstip van) de realisatie en tendeert deze latentie contant tot nihil.

Vastgoedportefeuille (exclusief verkoopprogramma)

Voor de nominale latente belastingverplichtingen is een voorziening gevormd over het verschil tussen de fiscale en commerciële waardering van de vastgoedportefeuille (exclusief verkoopprogramma). De contante waarde tendeert naar nihil omdat het realisatiemoment oneindig ver in toekomst ligt door gebruik van de herinvesteringsreserve (bij verkoopprogramma) en door het voornemen tot door-exploiteren (bij vastgoedportefeuille exclusief verkoopprogramma).

Onder overige voorzieningen zijn de volgende voorzieningen opgenomen:

Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het verslagjaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden. Deze aflossingsverplichting bedraagt voor 2021 € 14,299 miljoen. In 2020 was dit € 8,3 miljoen. 

De marktwaarde van de bestaande leningcontracten exclusief roll-over leningen bedraagt € 501,9 miljoen. Dit bedrag is inclusief opgelopen rente van € 3,2 miljoen en inclusief het niet-opgenomen deel van een roll-over lening € 11,9 miljoen. De nominale waarde is € 383,8 miljoen (inclusief het niet-opgenomen bedrag van € 11,9 miljoen van de roll-over lening). Voor de toelichting op de financiële instrumenten wordt verwezen naar de paragraaf 5.4.12 Financiële instrumenten.

De gemiddelde rente van de hieronder begrepen leningen bedraagt 2,00% (2019: 2,30%). Het betreft hier alle leningen dus ook de roll-over leningen. De marktwaarde van de swaps bedraagt per 31 december 2020 negatief € 607.000 vanwege een lagere swaprente ultimo 2020.

Het WSW heeft voor een bedrag van € 383,8 miljoen aan leningen geborgd per 31 december 2020. Het geborgde bedrag is inclusief de aflossingsverplichting van 2021 (€ 14,3 miljoen).

In 2014 heeft (voorheen) wonenCentraal aan het WSW een onherroepelijke en onvoorwaardelijke volmacht verstrekt om recht van hypotheek te vestigen op het onderpand voor WSW geborgde leningen. In het Reglement van Deelneming is dit geregeld. Met deze volmacht is het WSW in staat om op een later gewenst moment over te gaan tot hypotheekvestiging zonder dat er op dat moment medewerking van de corporatie benodigd is.

Het WSW is bezig met een strategisch programma. De reden hiervoor zijn de aanspraken op het borgstelsel van het WSW. Het WSW wil zo naar de toekomst toe een voldoende robuust borgstelsel garanderen. Met het strategisch programma focust het WSW zich onder meer op goed geregelde zekerheden. Dat betekent dat het WSW een nieuwe volmacht gaat vragen aan de corporaties. Deze nieuwe volmacht gaat de oude vervangen. Begin 2021 is de stand van zaken dat er nog geen aanpassing heeft plaatsgevonden. Tot dat moment is de volmacht uit 2014 van toepassing.

Het verloop van de verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden is:

De waarborgsommen worden uit hoofde van huurovereenkomsten met huurders ontvangen en dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van eventueel verschuldigde achterstallige huur en mutatiekosten.

In de volgende paragrafen worden de afzonderlijke bedragen toegelicht. Alle kortlopende schulden hebben een looptijd korter dan één jaar.

De schulden aan leveranciers zijn tegen de nominale waarde verantwoord.

Niet van toepassing.

Niet van toepassing.

In de transitorische kosten is een reservering voor uitgevoerde maar nog niet gefactureerde projecten (€ 5,2 miljoen) en de reservering voor het persoonlijk loopbaan budget voor personeelsleden opgenomen (€ 394.000).

Investeringsverplichtingen

Woonforte is per ultimo 2020 € 35,6 miljoen aan verplichtingen voor nieuwbouwprojecten aangegaan.

Onderhoudsverplichtingen

Woonforte is per ultimo 2020 € 14,1 miljoen aan verplichtingen aangegaan op het gebied van nog uit te voeren onderhoud- en renovatiewerkzaamheden. Het is de verwachting dat deze werkzaamheden in 2020 worden uitgevoerd.

Lease en huurverplichtingen

Woonforte heeft per eind december de beschikking over vier leaseauto’s. Daarnaast zijn leasecontracten aangegaan voor multifunctionals.

In 2013 is (voorheen) wonenCentraal een huurovereenkomst aangegaan voor het kantoorpand Baronie. Op deze huurovereenkomst is in 2015 een allonge gekomen. De huurprijs is opgebouwd uit de componenten ‘huurprijs kantoor en parkeerplaatsen’ en ‘vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten’. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 20 jaar met een breakoptie in het tiende jaar.

De minimale huurlasten van de eerste 10 jaar plus de vergoeding voor afkoop van het contract zijn meegenomen als verplichtingen uit hoofde van operationele leases. De huurlasten van de tweede 10 jaar zijn voorwaardelijke lasten en uit dien hoofde buiten beschouwing gelaten bij de verplichtingen uit hoofde van operationele leases.

Ultimo boekjaar zijn de verplichtingen uit hoofde van operationele leases als volgt te specificeren:

Te betalen

Het totaal van de naar verwachting te ontvangen toekomstige minimale sub-leaseontvangsten met betrekking tot niet (tussentijds) opzegbare sub-leases bedraagt € 0.

Gedurende het verslagjaar zijn in de winst- en verliesrekening verwerkt:

Het betreft hier de kosten van de leasecontracten van vier leaseauto’s, de multifunctionals en de huurovereenkomst van het kantoorpand aan Baronie.

Pensioenverplichtingen

Woonforte heeft de toegezegde pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds in de jaarrekening verwerkt volgens de verplichtingenbenadering.

Obligo WSW

De corporaties die deelnemen aan het WSW staan voor elkaar in via een obligoverplichting. Het obligo is een voorwaardelijke verplichting van de deelnemer om aan het WSW een bepaald bedrag over te maken. De hoogte van dat bedrag is afhankelijk van het bedrag aan geborgde leningen.

Op grond hiervan is Woonforte verplicht een obligo (€ 14,8 miljoen) aan te houden van 3,85% van het nominale bedrag (€ 383,8 miljoen) waarvoor het WSW borgstelling heeft verleend. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichting van WSW-deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting.

Leningen

Per januari 2021 is Woonforte geen verplichting aangegaan voor leningen.

Saneringsheffing

Minister van Binnenlandse zaken heeft besloten om in 2020 geen bijdrage aan het saneringsfonds te vragen. Wel verzoekt het WSW om de komende vijf jaar 1% van de totale jaarhuur van woongelegenheden te reserveren voor betalingen aan het saneringsfonds in de toekomst.

Op basis van deze percentages en de geschatte jaarlijkse huursom verwacht de corporatie dat de heffing in de komende jaren als volgt zal zijn:

Deze heffing is niet als verplichting in de balans opgenomen.

Juridische claims

Eind 2020 liep er 1 claim. Deze claim betreft een dispuut met Ballast Nedam over werkzaamheden aan de Anna van Burenlaan. Met Ballast Nedam is inmiddels overeenstemming bereikt over de inhoud van de vaststellingsovereenkomst (VSO). Zodra deze bestuurlijk ondertekend is, wordt met de herstelwerkzaamheden van een gebrek dat jaren geleden is ontstaan uit een eerder uitgevoerde renovatie. Naar verwachting vloeien hier geen kosten voor Woonforte uit voort.

Prestatieafspraken

Woonforte heeft met de Gemeente Alphen aan den Rijn meerjarige afspraken gemaakt over de ontwikkeling van woningen en energiebesparende maatregelen. In een ambitie-document uit 2017 zijn de meerjarige afspraken vastgelegd die de Gemeente Alphen aan den Rijn, de woningcorporaties Woonforte, Habeko Wonen en de huurdersorganisaties met elkaar hebben gemaakt voor de periode tot en met 2021, met een doorkijk naar 2026. Separaat worden elk jaar steeds jaarafspraken voor het eerstvolgende jaar vastgelegd. Hierin worden concrete afspraken met elkaar gemaakt over de prestaties die partijen van elkaar kunnen verwachten. Tezamen vormen het ambitiedocument en de jaarafspraken de prestatieafspraken.

In 2020 zijn de netto huuropbrengsten gewijzigd ten opzichte van 2019. De redenen hiervoor zijn:

• Verhoging van de huren wegens algemene huurverhoging en wegens woningverbetering tot een bedrag van € 1,4 miljoen. De huurverhoging per 1 juli 2020 is vastgesteld op het inflatiepercentage van 2,6%, zowel voor de gereguleerde als geliberaliseerde contracten. Er is een afhankelijke huurverhoging doorgevoerd.
• Het in exploitatie komen van nieuwe woningen en woongebouwen of van aangekochte woningen tot een bedrag van € 225.000.
• Het uit exploitatie gaan van woningen door verkopen en sloop van Rode Dorp 1^e fase € 89.000.
• En correctie op de huur van Hoflaan van € 154.000.

De opbrengsten zijn volledig in de gemeente Alphen aan den Rijn gerealiseerd. De post ‘huurderving wegens verkopen’ heeft betrekking op derving in verband met leegstand van de te verkopen eenheden. De post ‘huurderving wegens projecten’ heeft betrekking op derving in verband met lopende (groot-) onderhoudsprojecten.

In 2020 zijn de opbrengsten servicecontracten gestegen met € 716.000. Dit komt door de afwikkeling servicekosten 2019 € 616.000 en de per ingang van 1 januari 2020 afgeschafte warmtewet € 100.000.

Vanaf 1 januari 2020 berekent Woonforte geen buurtbeheerderskosten meer door aan de huurders (met uitzondering Hof van Alfen en De Jozef). Hierdoor vallen de lasten servicecontracten ten opzichte van 2019 lager uit.

Naast de bovenstaande lasten onderhoudsactiviteiten is geïnvesteerd vanuit dagelijks onderhoud voor € 0,2 miljoen (2019: € 6,4 miljoen), vanuit planmatig onderhoud voor € 2,0 miljoen (2019: € 3,4 miljoen) en vanuit renovatie- en verbeteringsprojecten voor € 29,9 miljoen (2019: € 14,8 miljoen).

In de kosten van dagelijks onderhoud is een bedrag van € 110.800 in mindering gebracht voor door te belasten kosten aan derden (in 2019: € 98.300).

In 2020 is de verhuurderheffing gestegen. Dit komt door gestegen WOZ-waarde, meer woningen met heffing, gestegen tarief en minder aftrek subsidie.

Werknemers

Gedurende het jaar 2020 had de corporatie gemiddeld 102 werknemers in dienst (2019: 101). Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Per hoofdafdeling is dat:

Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam (2019: 0).

De niet-direct toerekenbare afschrijvingen van € 568.000 worden via een verdeelstaat verdeeld over de activiteiten (lasten verhuur- en beheeractiviteiten, lasten onderhoudsactiviteiten, toegerekende organisatiekosten in verband met verkoop vastgoedportefeuille en overige organisatiekosten).

In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht:       

Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij Woonforte zijn uitgevoerd door onafhankelijke accountantsorganisaties en externe onafhankelijke accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties), als ook door binnenlandse en buitenlandse onafhankelijke accountantskantoren, inclusief hun fiscale afdelingen en adviesafdelingen. De verantwoorde honoraria stemmen overeen met de overeengekomen fees inclusief eventueel meerwerk.

Gedurende 2020 zijn 7 woningen, 6 garages en 4 kelders verkocht aan natuurlijke personen.  In 2019 waren dit 7 woningen, 2 garages en 4 kelders.

De verwerking van woningverbeteringen leidt in 2020 tot waardemutaties in de vastgoedportefeuille.

Woonforte heeft gekozen om de waardeverminderingen die zijn ontstaan door nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in zonnepanelen, woningverbetering en verbeteringen planmatig onderhoud en/of herstructurering met betrekking tot bezit in (of bestemd voor) eigen exploitatie, de zogenaamde onrendabele toppen ten laste van de overige waardeveranderingen te brengen. In 2020 is € 7,9 miljoen als onrendabele top onder de overige waardeveranderingen gebracht.

Tevens is in 2020 een desinvestering van € 0,2 miljoen voor keukens, badkamers en toiletten onder de overige waardeveranderingen verantwoord. Dit is een afname van € 2,8 miljoen ten opzichte van 2019 (€ 3,0 miljoen). De reden voor de afname is dat het Klantgestuurd Onderhoud (KGO) conform de nieuwe richtlijn (RJ645.202) niet meer geactiveerd wordt maar direct ten laste van lasten onderhoudsactiviteiten wordt gebracht.

In 2020 is voor nieuwbouw- en voor renovatieprojecten die doorlopen naar 2021 een voorziening onrendabele top opgenomen. Voor een aantal nieuwbouw- en renovatieprojecten is sprake van een terugname van eerder verantwoorde onrendabele toppen als gevolg van een stijging van de marktwaarde. Het gaat om de projecten:

De waardeverandering van de vastgoedportefeuille betreft de mutaties in de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB- en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie.

In 2020 is op basis van taxaties de waarde van de woningen onder de VOV-regeling bepaald. In 2020 hebben de DAEB-woningen een waardestijging van 28,7% (2019: 3% ) en de niet-DAEB-woningen een waardestijging van 12% (2019: -4%)

Het betreft hier opbrengsten uit beheer voor derden (beheervergoeding), de opbrengsten van service abonnementen, dakverhuur telefonie (antennes), EPV-vergoedingen en opbrengst verhuur logeerkamer. De in rekening gebrachte vergoedingen voor administratieve lasten aan nieuwe huurders worden ook onder de opbrengsten uit overige activiteiten verantwoord alsmede opbrengsten van Verkoop Onder Voorwaarden.

Onder de kosten zijn het Verzekerd Beheer en Onderhoud, het eigen risicogedeelte verzekeringen en kosten serviceabonnementen opgenomen, alsmede de kosten die gemaakt worden in het kader van de EPV-vergoedingen (zonnepanelen) en de kosten van Verkoop Onder Voorwaarden.

De leefbaarheidskosten per DAEB-woongelegenheid zijn € 120 (2019: € 96). Dit is binnen de norm van 131,37 (prijspeil 2020, zie art.51 BTIV).

In 2020 zijn er meer personeelskosten toegerekend aan leefbaarheid dan in 2019. Dit komt omdat er, op een enkel complex na, geen personeelskosten van buurtbeheerders meer aan de huurders worden doorberekend (servicekosten).

In 2020 is een bedrag van € 31.300 in mindering gebracht op de rentelasten en geactiveerd voor het nieuwbouwproject Waterrijk West/Brederodepeer, nieuwbouwproject De Ampère en nieuwbouwproject Weegbree. Er is uitgegaan van een rentepercentage van 2,5%.

De acute belasting bestaat uit de volgende posten:

De latente belastingen bestaan uit:

De belastinglast (€ 2.735.000) uitgedrukt als percentage van het jaarresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen (€ 137.328.000) bedraagt 2%.

Het belastbaar bedrag over het jaar 2020 is als volgt vanuit het bedrijfseconomisch resultaat herleid:

Op basis van het bovenstaande wordt het fiscaal resultaat 2020 ingeschat op € 14.610.000. De acute vennootschapsbelasting over het jaar 2020 bedraagt derhalve € 3.652.000.

De effectieve belastingdruk is circa 2,0% t.o.v. van een nominale belastingdruk van 25%. Het verschil wordt voornamelijk veroorzaakt door de waardeveranderingen vastgoedportefeuille die commercieel wel maar fiscaal niet tot de winst worden gerekend (- 22,8%).

De WNT is van toepassing op Stichting Woonforte. Het voor Woonforte toepasselijke bezoldigingsmaximum is in 2020 €189.000. Het betreft hier het bezoldigingsmaximum voor woningcorporaties, klasse G.

1a. Leidinggevende topfunctionarissen met dienstbetrekking en leidinggevende topfunctionarissen zonder dienstbetrekking vanaf de 13e maand van de functievervulling alsmede degenen die op grond van hun voormalige functie nog vier jaar als topfunctionaris worden aangemerkt.

1c. Toezichthoudende topfunctionarissen