5 Financiën

Financiële continuïteit, toereikende financieringsruimte, rendement, verhoging van efficiency en voldoende financiële bewegingsruimte als dat nodig is, zijn randvoorwaarden waaraan moet worden voldaan om onze doelstellingen te realiseren. Daarbij houden we rekening met aanvaardbare risico’s.

In het jaar 2020 hebben we het beeld van een rijke sector zien kantelen. Ook in de landelijke politiek dringt door dat de wooncrisis mede het gevolg is van de afgenomen investeringskracht van woningcorporaties en dat de verduurzamingsopgave onbetaalbaar is. Het in september verschenen rapport over de ontwikkeling van de financiën in de sector Opgaven en Middelen laat nog eens duidelijk zien dat de middelen tekortschieten als woningcorporaties aan alle opgaven moeten voldoen: betaalbaarheid, beschikbaarheid en verduurzaming.
Woonforte levert door forse investeringen in nieuwbouw een bijdrage aan het oplossen van de wooncrisis. Op andere gebieden zoals verduurzaming temporiseren wij onze investeringen. Dat doen wij ook om onze ambities in lijn te houden met de draagkracht van de organisatie. Wij maken geen gebruik van de door WSW en Aw verruimde leencapaciteit en LTV-norm. Met deze risicomarge ten opzichte van de normen blijven wij financieel voorzichtig opereren. We vullen de financiële ruimte nog niet in vanwege risico’s zoals schommelingen in de waarde van ons bezit, inflatie en mogelijke lokale en landelijke belastingstijgingen en heffingen waarvan we de waarschijnlijkheid zien toenemen door de coronacrisis. In de jaarlijkse beoordeling bij de kaderbrief en begroting besluiten wij over inzetten van de beschikbare ruimte.

Wij werken volgens de uitgangspunten van een duurzaam bedrijfsmodel om te borgen dat Woonforte ook op de langere termijn voldoende financiële armslag heeft om de continuïteit van de sociale volkshuisvesting in Alphen aan den Rijn te waarborgen. Deze uitgangspunten zijn toegepast in de kaderbrief en de begroting en worden periodiek getoetst. De essentie van dit model is dat het kasstromen genererende vermogen van de vastgoedportefeuille op langere termijn op een minimaal niveau blijft.

De gevolgen van de coronapandemie op de economische ontwikkeling en de impact op onze huurders zullen pas in de komende jaren volledig bekend zijn. Door een solide financieel beleid en het ontwikkelen van een wendbare organisatie moet Woonforte in staat zijn onverwachte gebeurtenissen op te vangen en te waarborgen dat wij toch de beoogde resultaten behalen.

Corporaties voeren het beheer over het maatschappelijk gebonden vermogen dat ligt opgesloten in hun vastgoedportefeuille. De omvang van het beheerd maatschappelijk vermogen komt tot uitdrukking in de marktwaarde van het bezit.

De marktwaarde in verhuurde staat van het bezit van Woonforte bedraagt ultimo 2020 € 1.683 miljoen. Vanwege maatschappelijke doelstellingen realiseren woningcorporaties een lager rendement dan vastgoedbeleggers. Op basis van het huidige beleid zal Woonforte € 760 miljoen realiseren. Dit noemen we de beleidswaarde.

Het verschil van € 923 miljoen is de in geld uitgedrukte maatschappelijk toegevoegde waarde die Woonforte realiseert bij het behalen van haar doelstellingen. De maatschappelijk toegevoegde waarde is te onderscheiden naar vier belangrijke maatschappelijke effecten: beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit (onderhoud) en beheerkosten. Deze beleidswaarde wordt door de ILT- Aw (Autoriteit woningcorporaties) en het WSW met ingang van 2019 gebruikt als onderdeel van het beoordelingskader voor toezicht en voor de borging.

De marktwaarde en de beleidswaarde worden bepaald op basis van de uitgangspunten zoals die zijn opgenomen in het waarderingshandboek.

Ondanks de gezondheidscrisis waarin Nederland – net als de rest van de wereld – in 2020 terecht kwam, werd het jaar toch weer gekenmerkt door een gespannen woningmarkt. De vraag naar woningen blijft onverminderd het aanbod overstijgen, méér zelfs dan in het ook al gespannen jaar 2019. Dit heeft wederom gezorgd voor een stijging van de marktwaarde van onze woningportefeuille. De totale waarde van de woningportefeuille is met € 131 miljoen gegroeid tot een waarde van € 1.683 miljoen. Dit is een groei van 8,45%.

De positieve waardeontwikkeling is wederom vooral het gevolg van een nog verder aangetrokken koopmarkt, waarin de toegenomen vraag en krapte resulteren in een leegwaardegroei van de vastgoedportefeuille. De blijvend lage rentestand is hier ook een bepalende factor in.

Met ingang van 2019 hanteren het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en de Autoriteit woningcorporaties (Aw) een nieuw waardebegrip, de beleidswaarde. Het jaar 2019 was een overgangsjaar. Voor dit jaar gingen het WSW en de Aw uit van een norm van 75% voor de LTV en van 20% voor de solvabiliteit. In 2020 is het nieuwe beoordelingskader Aw/WSW gepubliceerd. Belangrijkste wijziging is de aanpassing van de norm voor de Loan to Value (LtV) voor de DAEB-portefeuille naar maximaal 85% (was 75%).

De beleidswaarde wordt berekend op basis van het beleid van de woningcorporatie in plaats van de uitgangspunten in de markt.

Het bestuur van Woonforte heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het DAEB-bezit en het niet-DAEB-bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit. Deze bedraagt in 2020 circa € 923 miljoen.

In maart 2020, bij het uitbreken van de coronapandemie, presenteerde het CPB vier toekomstscenario’s, gebaseerd op een mogelijke duur van de crisis van 3, 6, 9 en 12 maanden. Inmiddels is duidelijk dat de gevolgen van de Covid-19-crisis langere tijd merkbaar zullen zijn.

Die consequenties zijn bij het afsluiten van dit jaarverslag nog niet voelbaar/te overzien. Te denken valt aan impact op de werkgelegenheid (oplopende werkloosheid), de overheidsschuld, economische groei of krimp, en dergelijke. Uiteindelijk zullen die macro-economische gevolgen ook de woningcorporaties in enige vorm raken.

Per afdeling en per relevante activiteit monitort Woonforte voortdurend en nauwlettend de verwachte gevolgen, vergezeld van een berekening van de effecten. Deze handelswijze gaf begin 2020, ook in overleg met de accountant, voldoende handvatten om een uitspraak te doen over de financiële effecten en de continuïteit van de organisatie. Naar onze mening zal ze ook in 2021 opnieuw inzichten bieden voor bestuurders, toezichthouders en andere belanghebbenden. De conclusie is dat de continuïteit van Woonforte niet in gevaar is.

Woningcorporaties worden door verschillende instanties beoordeeld om te bewaken dat zij volkshuisvestelijk en financieel verantwoord te werk gaan. Deze instanties zijn:

• De Autoriteit woningcorporaties (Aw) beoordeelt individuele woningcorporaties integraal op hun financiën, de rechtmatigheid, good governance, de integriteit en hun manier van omgaan met de staatssteun- en passendheidsnorm. De Aw beoordeelt ook of het maatschappelijk gebonden vermogen voldoende wordt beschermd.
• De Aw oordeelde in oktober in de Toezichtbrief 2020 dat Woonforte voldoet aan de wettelijke vereisten voor financieel beleid en beheer. Nader onderzoek vindt de Aw niet nodig. De risico-inschatting voor Woonforte is laag, op alle onderdelen van het beoordelingskader.
• In november oordeelde de Aw over de rechtmatigheid in het verslagjaar 2019. Dit oordeel wordt sinds 1 januari 2019 gegeven op basis van het gezamenlijk beoordelingskader Aw-WSW. De Aw oordeelde dat Woonforte voldoet aan de criteria voor rechtmatigheid op het gebied van passend toewijzen, de huursombenadering, de Wet Normering Topinkomens (WNT), de toetsing verlicht regime en de naleving van specifieke wettelijke bepalingen. Woonforte voldoet daarmee aan de criteria om in aanmerking te komen voor staatssteun.
• De Aw oordeelde positief over Woonforte op basis van de gegevens over het jaar 2019 en de dPi en dVi 2019, en was ook positief over de begroting.
• In 2020 kondigde de Aw twee onderzoeken aan die voor alle corporaties gelden. Eén onderzoek betreft de realisatiekracht van woningcorporaties. Het wordt uitgevoerd door RIGO en spitst zich toe op de realisatie van nieuwbouwvoornemens die in de (meerjaren)begroting en de dPi zijn vastgelegd voor de korte termijn (1 jaar). Het onderzoek omvat een enquête en aanvullende interviews.
  De Aw wil mogelijke oorzaken van achterblijvende realisatiekracht nader duiden en inzicht bieden in de factoren die kunnen bijdragen aan het verhogen van de realisatiekracht.
  Een ander Aw-onderzoek wordt uitgevoerd door Companen en is gericht op de risico’s bij woningtoewijzing, met name rond onrechtmatigheden. Het biedt ook aanknopingspunten om die risico’s te voorkomen.

Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) draagt als ‘hoeder van de borg’ bij aan optimale financiering van de volkshuisvesting door objectief risicomanagement. Het WSW stelt vast of een woningcorporatie kredietwaardig is, of financiering mogelijk is, en of de corporatie borgbaar is.

• Het WSW gaf Woonforte over het jaar 2020 een positieve beoordeling. Woonforte is financieel gezond en voldoet aan de financiële kaders en ratio’s.
• In het gezamenlijke beoordelingskader Aw-WSW werden wel enige zogenoemde signaalfuncties benoemd. Het betreft de verhouding van de nominale schuld ten opzichte van de operationele kasstromen, de ambities van Woonforte voor het portefeuilleplan en een gewenste aanscherping van het investeringsbeleid rond nieuwbouw. Het WSW kondigde aan hierop terug te komen bij de volgende beoordeling. Woonforte neemt de signalen ter harte.
• Woonforte verkreeg voor de jaren 2020-2022 het gevraagde borgingsplafond.
• Het WSW nam geen borgingstegoed op ten laste van de aanwezige liquide middelen in de niet-DAEB-tak van Woonforte. De verwachting is dat Woonforte in 2021 extra liquide middelen nodig heeft voor aflossing van een interne lening.
• Het WSW had geen vragen bij de desinvesteringskasstroom van Woonforte voor 2020 (verkopen). Ook bij de door ons ingeplande sloop waren geen vragen.
• Het WSW kondigde in april het zogenoemde Verticaal Toezicht aan. Het doel daarvan is om door een consistente en efficiënte samenwerking tussen Aw en WSW het risicoraamwerk te versterken en de administratieve last voor woningcorporaties terug te dringen. De beoordeling van financiële continuïteit is gericht op liquiditeit en vermogen, de beoordeling  van discontinuïteit is gericht op het onderpand. Deze laatste onderpandratio is nieuw. De samenhang tussen de ratio’s wordt versterkt. Kasstromen blijven onverminderd een belangrijke basis voor de financiële beoordeling.

• De onafhankelijke accountant van Woonforte, BDO, controleerde de jaarrekening 2019 en beoordeelde of wij ons werk hebben uitgevoerd in het belang van de volkshuisvesting. De accountant gaf een positief oordeel. Kort samengevat komt het hierop neer:

Woonforte ontvangt een goedkeurende controleverklaring bij de jaarrekening 2019. De beleidswaarde van ons bezit is rekenkundig juist bepaald, rekening houdend met de in 2019 gewijzigde regelgeving. Ook de jaarverslaggeving van Woonforte (bestuursverslag, jaarrekening en overige gegevens) voldoet aan de daaraan te stellen eisen. Woonforte heeft een sterke financiële positie en voldoet zowel voor de DAEB- als de niet-DAEB-tak aan de (voorlopige) normen van de toezichthouder. Verder zijn de operationele kasstromen sterk positief. De continuïteit van de stichting is gewaarborgd.

• In november gaf BDO in de managementletter 2020 aan dat de interne organisatie en administratieve processen van Woonforte voldoen aan de daaraan te stellen eisen. Het integrale risicomanagement is voldoende volwassen. BDO constateert wel een aantal verbetermogelijkheden voor een verdere inbedding van het risicomanagement in de organisatie.

Woonforte heeft een Convenant Horizontaal Toezicht met de Belastingdienst afgesloten, gericht op een goede en transparante uitwisseling van gegevens. Dit convenant voorkomt de klassieke ‘verticale’ verstandhouding. Het convenant is gesloten voor onbepaalde tijd. Van beide kanten wordt het zeer gewaardeerd. In 2020 zijn er nagenoeg geen inhoudelijke contacten geweest met de Belastingdienst.

In de Aedes Benchmark worden de belangrijkste prestaties en kosten van corporaties onderling vergelijkbaar gemaakt. De resultaten hiervan maakt Aedes zichtbaar op brancheniveau en per individuele corporatie. Corporaties worden onderling vergeleken op vijf zogenoemde prestatievelden: Huurdersoordeel, Bedrijfslasten, Duurzaamheid, Onderhoud & verbetering en Beschikbaarheid & betaalbaarheid. Ten slotte kijkt Aedes ook naar Nieuwbouw.

Woonforte kwam in 2020 goed uit de benchmark naar voren. Zoals de afbeelding laat zien, bleven onze scores over het geheel stabiel. Soms was sprake van verbetering, zoals bij het onderdeel ‘huurders met reparatieverzoek’. Soms ook was een lichte afname te zien, zoals bij ‘nieuwe huurders’ en ‘bedrijfslasten’.

Woonforte wil ook op de (zeer) lange termijn haar taken op het gebied van de sociale volkshuisvesting kunnen blijven uitvoeren. Onze grote opgaven én ambities op het gebied van beschikbaarheid, betaalbaarheid en duurzaamheid vragen om een visie op de lange termijn. Als een goed rentmeester willen we onze financiële continuïteit waarborgen, zodat we nu en in de toekomst maximaal volkshuisvestelijk kunnen presteren.
Ons doel is om het financieel beleid en onze werkwijze zodanig aan te passen dat we scherper aan de wind kunnen zeilen in relatie tot de externe normen, een effectievere besluitvorming kunnen bereiken en een duurzaam bedrijfsmodel kunnen borgen. Deze aanpassing wordt in 2021 in samenwerking met adviesbureau Finance Ideas uitgewerkt.

• Woonforte stuurt maandelijks op de kasstroom met een rapportage over het kasstroomverloop en prognoses. Per kwartaal werkt Woonforte met een Balance Score Card.
• De begroting 2021 van Woonforte is goedgekeurd.

In het verleden heeft Woonforte een beperkt aantal toegestane financiële instrumenten ingezet voor het beheersen van het renterisico.
De marktwaarde van de swaps bedraagt per 31 december 2020 € 608.000,- negatief, vanwege een lagere swaprente ultimo 2020 ten opzichte van afsluiten. Woonforte loopt op dit moment geen tegenpartijrisico. Bij geen van de contracten die afgesloten zijn, zijn break-clauses en/of margin call-verplichtingen opgenomen. Zie verder de risicoparagraaf, risico’s financiële positie.
Woonforte heeft na 1 september 2014 geen nieuwe financiële derivaten afgesloten, noch wijzigingen aangebracht in de reeds bestaande. Woonforte heeft daarmee in 2020 net als voorgaande jaren binnen het wettelijk kader gehandeld.

Woonforte heeft een aantal derivatencontracten in haar portefeuille waarvan is vastgesteld dat er sprake is van toezichtbelemmerende bepalingen. Deze contracten zijn afgesloten met ABN AMRO. Woonforte heeft ABN AMRO verzocht de toezichtbelemmerende bepalingen te schrappen. ABN AMRO heeft te kennen gegeven daar niet aan mee te willen werken.

Woonforte hanteert het volgende uitgangspunt: gelet op de relatief korte looptijd van deze contracten, de daardoor jaarlijks sterk teruglopende (negatieve) marktwaarde en de opmerking van de minister in zijn brief van 7 juni 2013 aan de Tweede Kamer (‘hierbij kunnen partijen rekening houden met hun beider (financiële) belangen’), heeft het uit financiële overwegingen de voorkeur om het contract uit te dienen, tenzij het, zonder substantiële kosten, mogelijk is het contract om te zetten dan wel anderszins de toezichtbelemmerende bepalingen uit de betreffende contracten te verwijderen.

• Net als vele andere woningcorporaties heeft Woonforte ook in 2020 bezwaar gemaakt tegen de Aanslag Verhuurderheffing. Belangrijkste grond voor dit bezwaar vormde – net als vorig jaar – onze stellige overtuiging dat financiële middelen van de volkshuisvesting ook daadwerkelijk moeten worden ingezet in het belang van de volkshuisvesting.
  Het bezwaar van Woonforte werd nader aangevuld door een toelichting namens ons advieskantoor Deloitte, toegespitst op het gelijkheidsbeginsel. Wij trokken dit jaar op met acht andere woningcorporaties. De Belastingdienst reageerde op het ingediende bezwaar en verklaarde dat niet gegrond.
• Woonforte heeft in 2020 de verbinding met Woningnet beëindigd. Met ingang van 1 april 2019 maken we al geen gebruik meer van deze regionale woonruimteverdeling. De 200 aandelen van Woonforte in de Woningnet N.V. worden aangeboden/verkocht aan (toekomstige) aandeelhouders van Woningnet N.V.
• In het kader van de Europese privacywetgeving voldoet Woonforte aan de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG). Na de implementatie bewaakt Woonforte voortdurend en nauwlettend dat dit ook zo blijft. Dit doen we onder meer door de digitale weerbaarheid van onze organisatie en medewerkers te testen via gefingeerde hackpogingen en gecontroleerde phishingmail-acties. Met succes, want slechts een zeer beperkt aantal meldingen hoefde te worden doorgegeven aan de Autoriteit Persoonsgegevens. Het ging in die gevallen om abusievelijk verzonden e-mails en dergelijke. Met interne workshops zorgt Woonforte ervoor dat het privacybewustzijn op peil blijft.
• Woonforte heeft in 2020 stevig gewerkt aan verbetering van het informatiemanagement en de datakwaliteit.

Woonforte werkt voortdurend aan verbetering van de kwaliteit. We meten continu of onze werkprocessen goed verlopen. De kwaliteit is de laatste jaren al verbeterd door de administratieve processen voor projecten en dagelijks onderhoud te vereenvoudigen. In de organisatie houdt een controller (0,89 fte) zich bezig met de naleving op het gebied van wet -en regelgeving; hij beoordeelt ook of er verantwoord beleid gevoerd wordt (governance) en control.
De control-functie is ingevuld volgens de richtlijnen van de Woningwet 2015: onafhankelijk in een afzonderlijke organisatorische eenheid, rechtstreeks functionerend onder de directeur-bestuurder. Met een, indien noodzakelijk, directe verbinding met de voorzitter van de auditcommissie.
In het verslag zijn, deels op basis van een controleplan, interne controles uitgevoerd. De bevindingen van deze controles zijn besproken met de betreffende manager en indien nodig met de directeur-bestuurder.

In het kader van control heeft de controller de begroting, de managementrapportages en de jaarrekening beoordeeld. De controller is aanwezig bij bespreking van de rapportages met het MT. Ook bij de bespreking van de jaarrekening in de Raad van Commissarissen is de controller aanwezig, samen met de externe accountant. De controller voert audits uit op de naleving van de vastgestelde bedrijfsprocessen (op aangeven van de auditcommissie).

In 2020 zijn audits uitgevoerd van woningtoewijzingen en de investeringsbeslissingen. Ook is  (conform de verplichting) een EED-Energie-audit uitgevoerd, onder toezicht van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO). De audit is gericht op het huurwoningenbezit én op de eigen bedrijfsvoering: onze kantoren, ons wagenpark en dergelijke. Woonforte sloot deze audit af met een certificaat. In het eindrapport werden enkele aanbevelingen geformuleerd; Woonforte zal deze opvolgen.

Woonforte is financieel gezond. Het behalen van onze volkshuisvestelijke doelstellingen staat voorop. Daarbij moeten we steeds de grenzen verkennen van hetgeen financieel verantwoord is en de tering naar de nering zetten. Een allocatievraagstuk dus.
Daarbij moet worden voorkomen dat het zogenaamde planoptimisme, dat meestal in het plannen/begroten is terug te vinden, niet als een boemerang van niet-gerealiseerde verwachtingen in ons eigen gezicht terecht komt. We willen realistisch plannen en werken, met een zo hoog mogelijke zekerheid, met oog voor een gezonde financiële positie met voldoende investeringsruimte.
De coronacrisis en de maatregelen door de Rijksoverheid zullen van invloed zijn op de financiële gezondheid van Woonforte. De omvang van die invloed is, zoals eerder opgemerkt, bij het afsluiten van dit Jaarverslag nog onzeker. De financiële positie op de korte termijn zal niet verslechteren. Voor de middellange en lange termijn werkt Woonforte met scenarioanalyses, op basis waarvan de plannen voor de komende jaren zo nodig worden herijkt.

Het jaarresultaat over 2020 is € 134,6 miljoen. Het jaarresultaat komt fors gunstiger uit (€ 122,6 miljoen) dan begroot. De belangrijkste verschillen betreffen:

De oorzaak van deze stijging is dat voor een aantal nieuwbouw- en renovatieprojecten sprake is van een terugname van eerder verantwoorde onrendabele top € 16,7 miljoen, dan waar in de begroting rekening mee is gehouden. Daarnaast is € 8,1 miljoen minder onrendabele top voor nieuwbouwproject gevormd dan in de begroting.

De marktwaarde in verhuurde staat is sterker gestegen (8,5%) dan begroot in 2020 (1,8%). Gerealiseerde waardeverandering van de vastgoedportefeuille is in 2020 daardoor hoger dan begroot.

Bij Woonforte wordt heel kort op de bal gezeten waar het gaat om kasstromen. Desondanks wijken de uitkomsten flink af van de begroting. Deze afwijkingen zijn voor een groot deel niet of moeilijk beïnvloedbaar. De operationele kasstromen zijn hoger dan begroot en de (des)investeringskasstromen zijn aanmerkelijk lager dan begroot.

De belangrijkste oorzaken van deze afwijkingen zijn:

• De verschuiving van het klantgestuurd onderhoud naar 2021.
• Geen saneringsheffing.
• De overloop van verschillende nieuwbouw en onderhouds- en renovatieprojecten van het ene naar het volgende jaar, zoals Weegbree, Stationslocatie, De Ampère, Akkerwinde/Boterbloemweg en Lauwers.

Daardoor is de financieringsbehoefte 2020 lager dan begroot.

De marktwaarde in verhuurde staat van de vastgoedportefeuille ontwikkelt zich positief. Dit is het gevolg van de verwachte stijging van de huizenprijzen. Of deze waardeontwikkeling positief zal blijven, is op dit moment niet te zeggen.

Woonforte heeft als permanente ambitie om de efficiency van de organisatie te verbeteren. Dat gaat ten eerste om de beheersing c.q. verlaging van de bedrijfslasten. Daarbij gebruikt Woonforte de Aedes-benchmark. Woonforte stelt zich hierbij ten doel meerjarig boven het sectorgemiddelde te presteren. Dat wil Woonforte bereiken en continueren door verlaging van de bedrijfslasten waar mogelijk. Maar ook door de noodzakelijke groei van de portefeuille niet gepaard te laten gaan met een evenredige groei van de formatie en/of de bedrijfslasten.
Efficiency gaat niet alleen over de Aedes-benchmark of de bedrijfslasten. De kosten die voor of door de organisatie worden gemaakt, moeten ook worden gerelateerd aan prestaties.
Klanttevredenheid (ook in de Aedes-benchmark) is daarbij wel een maat, maar niet de enige. Uiteindelijk is het een kosten/baten-analyse. Woonforte vindt het van belang de efficiency van de organisatie ook te beoordelen aan de hand van aspecten als omzet, productie en rendement.
Op basis van de uitkomsten over 2019 behaalde Woonforte in 2020 een B-score.

In onderstaande tabel zijn de belangrijkste financiële kerncijfers over 2020 en voor de komende jaren opgenomen.
De cijfers over 2021 en verder zijn overgenomen uit de begroting 2021.